Процесът на получаване на разрешение за строеж за лятна кухня е сходен с този за жилищна сграда, но има някои съществени разлики, свързани с нейните размери, предназначение и конструктивна сложност.

В отговор на коментар под Имотен казус: Летни кухни според ЗУТ, строителство и комунални дружества

Как да процедирате?

  1. Проверете дали вашата лятна кухня попада в чл. 147 от ЗУТ (без разрешение за строеж) или изисква пълна процедура.
  2. Посетете общината за уточняване на конкретните изисквания и допустимост на строежа.
  3. Ако е необходимо разрешение за строеж, наемете архитект, който да изготви проектната документация.
  4. Съгласувайте проекта и подайте заявление в общината.

Нормативни документи, определящи реда и изискванията свързани с разрешението за строеж на лятна кухня

1. Закон за устройство на територията (ЗУТ)

  • Основният нормативен акт, който урежда всички видове строителни дейности в България.
  • Чл. 147 – регламентира строежи, които не изискват разрешение за строеж, като леки постройки с площ до 35 кв. м, които не са свързани с основното застрояване.
  • Чл. 151 – посочва случаите, в които строителни дейности могат да се извършват само с уведомление до общината, без разрешение за строеж.
  • Чл. 140 и 141 – определят минималните отстояния от границите на имота за застрояване.

 Ако лятната кухня има бетонна основа, масивна конструкция или е свързана с ВиК и електричество, тя може да попада в категорията на обектите, изискващи разрешение за строеж. Ако започнете строеж без необходимите документи, може да последва акт за незаконно строителство и задължение за узаконяване или премахване на постройката.

2. Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на територията – тази наредба определя изискванията за минимални разстояния от граници на имота, височина на сградата, плътност на застрояване и озеленяване. Чл. 21 – посочва изискванията за свободностоящи второстепенни постройки (напр. лятна кухня).

3. Наредба № 4 от 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти определя какви видове проекти са необходими за различните категории строежи (архитектурен, конструктивен, електро, ВиК и др.).

4. Наредба № РД-02-20-2 от 2018 г. за техническите изисквания към строежите регламентира изискванията за устойчивост, пожарна безопасност и енергийна ефективност.

5. Закон за кадастъра и имотния регистър – при по-големи обекти може да е необходимо нанасяне на строежа в кадастралната карта.

6. Общински наредби за устройство на територията– имайте предвид, че всяка община може да има специфични изисквания за допълнителни постройки в урегулирани поземлени имоти. Необходимо е да се направи справка в съответната дирекция „Архитектура и градоустройство“ на общината.

Какво определя цената?

Размерите на лятната кухня – малките постройки под 35 кв. м могат да попаднат в облекчен режим за строителство. При изграждане на лятна кухня размерът е ключов фактор при определяне на режима за строителство. Законът за устройство на територията (ЗУТ) определя, че малки постройки до 35 кв. м могат да се изградят при облекчен режим. Достатъчно да се подаде заявление за търпимост или уведомление за строеж в общината (ако не изисква фундамент и не променя съществуващия терен), но има важни уточнения.

Ако лятната кухня е:

  • До 35 кв. м застроена площ
  • Ниска постройка – до 5 м височина
  • Не е свързана с основната сграда
  • Не съдържа масивна конструкция с бетонни основи

Какви са предимствата?

  • Не се изисква разрешение за строеж.
  • Достатъчно е само уведомление до общината (чл. 147 от ЗУТ).
  • Не е необходимо изготвяне на пълен инвестиционен проект.
  • Процедурата е по-бърза и евтина.

Ограничения:

  • Трябва да се спазят минимални разстояния от границите на имота.
  • Възможно е да има допълнителни местни изисквания в общинската наредба.
  • Ако лятната кухня има фундамент и е масивна, може да попадне в режим, изискващ строително разрешение.

Конструкцията – дали ще бъде масивна (със стоманобетонна основа) или лека (дървена, метална), което влияе върху необходимите проекти и разходи по изготвянето им.

Местоположението – теренът, наличната инфраструктура и градоустройствените ограничения също имат значение.

Проектантските и административните такси – възнаграждението за архитекта и необходимите такси за съгласуване с общината.

Какви стъпки включва процесът при летни кухни над 35 кв.м?

Ако е над 35 кв. м или има масивна конструкция, е необходим пълен проект и разрешение за строеж, което включва:

  1. Изготвяне на архитектурен проект – функционално разпределение, визия и конструктивни детайли.
  2. Одобрение и съгласуване с общинските власти – проверка дали постройката отговаря на строителните нормативи и градоустройствените изисквания.
  3. Изготвяне на работен проект, който включва:
    • Архитектурни и конструктивни чертежи
    • Проект за електрически и ВиК инсталации (ако има нужда)
    • Строителни спецификации и технически изисквания
    • Контролни посещения на строителния обект

Крайната цена

За малки, леки конструкции без фундамент разходите са значително по-ниски, като може да се избегне нуждата от архитектурен проект. За масивна лятна кухня с електричество и ВиК инсталации цената може да се доближи до тази на малка жилищна сграда.

Препоръка, която мога да дам е преди да започнете строителството е да направите консултация с местната община и архитект, за да получите точна информация за необходимите разрешителни и съответните такси.

Процес на получаване на разрешение за строеж за средна фамилна къща

  1. Изготвяне на идеен архитектурен проект – определяне на концепцията, функционалното разпределение и основните параметри на сградата.
  2. Осигуряване на всички необходими одобрения и разрешителни – съгласуване с общинските и държавните институции, включително пожарна безопасност, екологични и други регулации.
  3. Подготовка на проучвания и технически решения – изследване на геоложките и инфраструктурните особености на терена, определяне на конструктивните изисквания.

Необходимост от работен проект преди строителството – работен проект

Освен получаването на разрешение за строеж, преди започване на строителството е задължително изготвянето на работен проект, който включва:

Архитектурни и конструктивни чертежи – детайлно разписване на размерите, носещите конструкции и функционалното разпределение на сградата.

Проекти за електрически, водопроводни и канализационни инсталации – точни схеми и спецификации за вътрешните и външните инсталации.

Строителни спецификации и технически детайли – списък на използваните материали, методи за изпълнение и нормативни изисквания.

Контролни посещения на строителния обект – проектантски и надзорни проверки за съответствие с одобрения проект.

Цената за получаване на разрешение за строеж на къща зависи от няколко основни фактора:

  • Размер и сложност на сградата – по-големите и сложни конструкции изискват повече ресурси, инженерни изчисления и детайлна проектна документация.
  • Характеристики на терена – труднодостъпни или неустойчиви терени могат да наложат допълнителни изследвания и технически решения, които увеличават разходите.

Проектантски и административни такси – възнаграждението на архитекта, разходите за съгласуване на проекта с различни институции и административните такси също оказват влияние върху крайната цена, която варира. За точна оценка на разходите е препоръчително да се консултирате с архитект, инженер-конструктор и други специалисти, които могат да предоставят още по-детайлна информация относно всички необходими стъпки и съответните такси.