На 26 февруари 2025 г. в Интер Експо Център, София, се проведе първият за годината Real Estate Business Forum, организиран от Инвестор и Imoti.net. Основният дебат, който ангажира вниманието на всички присъстващи, беше свързан с дългогодишния въпрос за приемането на закон, който да регламентира професията на брокерите на недвижими имоти. Каква е разликата между регулация и регламентация за бранш недвижими имоти?

Историята на дебата от 1995 г. до днес

Идеята за законодателно уреждане на брокерската професия в България датира от 1995 г. Иван Велков, председател на FIABCI България и бивш председател на УС на НСНИ (2011-2014), с дългогодишен опит в ръководството на организацията, припомни, че дискусии и усилия в тази посока се водят повече от 30 години. В интервю за Economy.bg, още през 2013 г. той подчертава, че липсата на закон създава условия за нелоялни практики и недоверие към брокерите. Подобна позиция е изразявана многократно и с акцент върху необходимостта от ясни правила и квалификационни изисквания. През годините НСНИ остава един от основните двигатели на инициативата за законова регулация на професията.

Основните проблеми, които трябва да реши един бъдещ закон

Сред основните теми, които бяха засегнати по време на форума, бяха:

  • Ясно дефиниране на некоректните практики – според Веселина Стоева, председател на АРБИ, трябва да се установят минимални професионални стандарти и изисквания за придобиване на квалификация, както и ясни правила за технологията на сделките.
  • Създаване на публичен регистър на брокерите – Илиана Рашкова, зам.-председател на НСБИ, настоя, че професията трябва да бъде осветена, като всички заети лица бъдат регистрирани. Тя подчерта, че в Европа повечето държави са с регулирана професия – било то чрез държавен контрол или смесена регулация.
  • Минимални образователни изисквания – според Александър Бочев, председател на НСНИ, едва 37% от потребителите ползват брокерски услуги и това е показателно за нивото на доверие в бранша. Той настоя за въвеждане на образователни стандарти и ясен регистър.
  • Контролът и санкциите – кой ще контролира брокерите? Георги Павлов, председател на Консултативния съвет на AG Capital, изрази мнение, че проекто-законът е прекалено обременен с бюрокрация и може да създаде повече проблеми, отколкото да реши.
  • Разлики в сделките с недвижими имоти – Гергана Цанкова, търговски директор на LUXIMMO Group, подчерта, че трябва да се прави разлика между регулирането на наемите и покупко-продажбите, както и между различните видове сделки. Тя обърна внимание, че няма яснота кой и как ще упражнява контрола и санкциите.

Разделението в бранша – държавна или браншова регулация?

Основното разногласие сред участниците беше относно контрола върху професията:

  • НСНИ настоява за браншова регулация, като според Бочев най-демократичният модел е регистрация на брокерите и агенциите в Камара. Предвидено е мандата на камарата да е 3-годишен.
  • Павлов обаче категорично се противопостави, наричайки този модел „крачка към бездната на демокрацията“, и настоя, че контролът трябва да бъде държавен.
  • Илиана Рашкова предложи алтернативно решение  и зададе въпрос: Ако има държавен регистър (например към Агенцията по вписванията), дали НСНИ би се отказала от камарата? Конкретен отговор не последва.

Европейският опит – какво да следваме?

Георги Павлов обърна внимание, че в Европа само в 2 от 19 държави регулацията е чрез членство в камара, една от които е Андора. Беше цитиран Докладът на CEPI. Като стандарт за регулиране на брокерската професия „ние ще следваме Андора ли?“, попита риторично Павлов. Според него, правилният подход е смесен модел, при който държавата има основната роля, а браншовите организации служат като допълнителен контролен механизъм.

Регламентираната професия дава свобода на брокерите да работят, докато регулираната професия предполага административен контрол от камара, която ще определя правоспособността. Това повдига редица въпроси: Колко често ще се провеждат изпити? Кой ще ги организира и сертифицира? Как ще се гарантира, че не само вписаните в регистъра ще имат право да работят? Всички останали ще бъдат ограничени ли? Тези въпроси остават без ясен отговор, пораждайки загриженост сред професионалистите в сектора.

Според Рашкова, Европейските практики не допускат определяне на минимални или максимални такси за брокерски услуги. Въпросът с комисионните и двойната комисионна също бе засегнат, като Бочев подчерта, че ексклузивни договори без срок са нелогични и абсурдни, и противоречат на професионалната етика.

Бъдещето на брокерите

Дискусията на Real Estate Business Forum показа, че ключовите въпроси остават нерешени:

  • Кой ще упражнява контрол?
  • Как ще се провеждат изпитите за брокери?
  • Какъв ще бъде механизмът за последващ контрол?
  • Ще бъде ли въведена задължителна обща квалификация с ясни и конкретни изисквания за всички брокери, или вместо това те ще бъдат обвързани с неясен и непрекъснат процес на обучения, чиито честота и критерии не са ясно определени, за да получат правото да практикуват професията си?
  • Кой ще определи обективно кои практики са нелоялни?
  • Кой ще дефинира начина на обслужване на клиентите?

Разговорът не приключи в залата. Той е само част от дългогодишната битка за ясни правила и защита на интересите на клиентите, за професионалната работа на брокерите. Докато регулацията е неизбежна, въпросът остава:

Кой ще държи контрола – държавата или браншът?

Още от основните акценти от Real Estate Business Forum 2025

Събитието беше официално открито от кмета на Столична община, Васил Терзиев, който подчерта значимостта на устойчивото развитие на пазара на недвижими имоти и необходимостта от прозрачност в сектора.

Панел 1: Трансформации в архитектурното наследство

Дискусията се фокусира върху предизвикателствата и възможностите пред архитектурното наследство на София. Сред основните участници бяха арх. Владимир Колев от район „Оборище“, Весела Илиева (Unique Estates I Christie’s International Real Estate и New Estates) и Виктор Топалов от „Бохемска София“.

Модератор на панела беше Десислава Попова (Investor.bg), която насочи разговора към баланса между модернизацията и запазването на историческите сгради.

Панел 2: Новата идентичност в бизнеса с недвижими имоти

Този панел предложи анализ на текущите пазарни тенденции и прогнози за бъдещето на сектора. В дискусията се включиха Анжелина Добрева (RealNet), Христо Георгиев (iHOME) и Полина Стойкова MRICS (Bulgarian Properties). Участниците обсъдиха динамиката на търсенето и предлагането, както и въздействието на новите технологии върху брокерските услуги.

В рамките на панела бяха представени и презентации по темата „Новата идентичност в бизнеса с недвижими имоти“ от Десислава Арабаджиева (Fibank), Петър Дяксов (SEOMAX) и Илия Добрев (Estate Assistant).

Модератор на панела беше Венцислав Златков (Imoti.net).

Панел 3: Регулация на посредничеството при сделки с недвижими имоти

Заключителният панел се концентрира върху въпросите, свързани със закона за брокерската професия. Основни участници в дискусията бяха Александър Бочев (НСНИ), Илиана Рашкова (НСБИ), Веселина Стоева (АРБИ), Георги Павлов (Realto Group) и д-р Гергана Цанкова (LUXIMMO Group). Експертите представиха различни гледни точки по отношение на регулацията / регламентацията – дали тя трябва да бъде държавна или браншова, какви квалификационни изисквания следва да се въведат и кой орган трябва да осъществява контрола върху професията.

Дискусията беше модерирана от Снежана Стойчева (Imoti.net), която повдигна ключови въпроси относно прозрачността и стандартите в бранша.