Сертифицирането вече не е просто административна процедура – то се превръща в ключов фактор за стойността на вашия имот. Ако планирате да продавате или отдавате под наем, подгответе се сега, за да избегнете бъдещи проблеми.

Нова реалност за собствениците и купувачите

От 1 януари 2025 г. всички собственици, които искат да продадат или отдадат под наем своя имот, ще трябва да предоставят Сертификат за енергийна ефективност (СЕЕ). Това се налага от Закона за енергийната ефективност (ЗЕЕ) и новите Насоки за оценителите на недвижими имоти. Според тях оценителите няма да могат да извършват официална оценка на даден имот, ако не разполагат с този сертификат.

Готови ли сте за промяната?

Енергийният сертификат постепенно се превръща в ключов фактор за стойността на един имот, а липсата му може да затрудни както продажбата, така и ипотечното кредитиране.

Новите правила ще доведат до преструктуриране на пазара.

Купувачите ще търсят предимно енергийно ефективни имоти.

Продавачите ще трябва да се подготвят с енергиен сертификат, ако искат да продадат на добра цена.

Банките вероятно ще започнат да изискват СЕЕ при ипотечно кредитиране.

Но какво всъщност означава това за пазара на недвижими имоти? Ще се отрази ли върху цените? Какви са последствията за собствениците, купувачите и банките?

Какво представлява енергийният сертификат?

Това е документ, който официално удостоверява енергийните характеристики на сградата. Издава се от сертифицирани консултанти по енергийна ефективност и показва класа на сградата – от A (най-енергийно ефективна) до G (най-неефективна).

Инвеститорите / строителите са длъжни да осигурят сертификат. Те трябва да предоставят копие от документа на собствениците на самосдтоятелни обекти в сградите. Такъв сертификат собствениците на сградите ( инвеститори, строители) трябва да имат още преди въвеждането на сградата в експлоатация.

За съществуващите сгради се изисква обследване, което да определи текущото състояние и да препоръча мерки за подобрение. Обследването може да доведе до разходи.

Какви са новите изисквания за собствениците?

СЕЕ става задължителен документ – без него имотът не може да бъде оценен при продажба или отдаване под наем.

Данните от сертификата трябва да бъдат публични – при продажба или наем собствениците трябва да включат информация за енергийния клас на имота в обявите.

Изискването за енергиен сертификат не се отнася само за нови сгради, а важи и за съществуващи сгради, които вече са в експлоатация.

За кои сгради е задължителен сертификатът за енергийна ефективност?

  1. Нови сгради – задължително трябва да имат Сертификат за енергийни характеристики на нова сграда (СЕХН) преди въвеждането им в експлоатация. Няма да може да бъдат въведени в експлоатация без наличен сертификат. Това означава, че новопостроени жилища няма да могат да се продават или използват, докато не преминат сертифициране.
  2. Съществуващи сгради в експлоатация – трябва да имат Сертификат за енергийни характеристики на сграда в експлоатация (СЕХ). Тези сгради трябва да преминат обследване, за да получат сертификат, ако досега не са имали такъв. Към момента няма предвидени санкции за собствениците, но без сертификат оценителите няма да могат да изготвят пазарна оценка на имота. Това ще направи продажбата или отдаването под наем по-трудни, а в бъдеще банките може да откажат да приемат такива имоти като обезпечение за кредит.
  3. Сгради, които се реновират или сменят предназначението си – след основен ремонт, реконструкция или промяна на предназначението (например от офис в жилище), сградата трябва да бъде повторно сертифицирана.
  4. Сгради, които се продават или отдават под наем – собствениците трябва да предоставят сертификата на купувача или наемателя.

Какво означава това за купувачите и наемателите?

Повече прозрачност – купувачите ще знаят дали даден имот ще има високи сметки за енергия.
По-добри условия за кредитиране – банките може да предложат по-ниски лихви за покупка на имоти с висока енергийна ефективност.
Повишена стойност на реновирани сгради – жилища с висок клас (A и B) ще се продават по-скъпо и ще бъдат по-желани.

Ще се повишат ли цените на жилищата с добра енергийна ефективност?

Краткия отговор е Да. Ето защо:
По-ниски сметки за отопление – имотите с добра енергийна ефективност ще бъдат по-предпочитани от купувачите.
По-изгодни ипотечни кредити – банките в Европа вече насърчават покупката на „зелени“ имоти.
Стимул за реновиране – собствениците на сгради с по-нисък енергиен клас ще бъдат принудени да инвестират в подобрения.

Според официалните данни, за да се подобри енергийният клас на една сграда от C на B, разходът сега е около 152 лв./кв.м. Ако даден имот се нуждае от обновяване за достигане на клас A, цената може да стигне до 185 лв./кв.м​.

Това означава, че цените на добре изолираните и обновени имоти ще се покачат, докато тези с ниска енергийна ефективност може да останат на същите или дори по-ниски нива.

Как ще се отразят новите изисквания на банките и ипотечното кредитиране?

В момента банките не изискват енергиен сертификат при отпускане на ипотечни кредити. Въпреки това, с влизането в сила на новите правила, това може да се промени.

Възможност за „зелени“ ипотечни кредити – банките може да започнат да предлагат по-ниски лихви за енергийно ефективни имоти, за да насърчат покупката на сгради с високи енергийни показатели.

Енергийният сертификат ще стане задължителен документ – вероятно ще бъде включен в изискванията за ипотечно кредитиране, като част от оценката на имота при определяне на обезпечението.

По-неблагоприятни условия за неефективните имоти – жилищата с ниска енергийна ефективност (категории C, D и надолу) може да бъдат оценявани по-ниско от банките, което да доведе до по-високи лихви или ограничени възможности за финансиране.

Има ли изключения?

Да, някои сгради не подлежат на задължително сертифициране според закона:
Молитвени домове и временни сгради с експлоатация до 2 години.
Производствени сгради и обекти за селскостопанска дейност.
Малки сгради под 50 кв.м.
Жилищни сгради, използвани по-малко от 4 месеца в годината (например, ваканционни имоти).

Вижте нормаривните документи тук: Сайта на Камара на независимите оценители в България