КАЗУС:

Казусът е реален случай с клиенти купувачи. Търсим имот за покупка – апартамент в град София.

Имам сключен договор с купувача. Огледите се удостоверяват с подпис в приложение към договор. 

Агенцията осигурява организационното обслужване на сделката до сключване на окончателен договор за покупко-продажба и предаване на владението на имота. Също така агенцията представлява купувача, ако се наложи, пред  агенция по вписвания, нотариуса, пред който ще се осъществи покупко-продажбата, агенции за имоти, представляващи насрещната страна – продавач, кредитни консултанти, банки или други субекти, в зависимост от параметрите на съответната сделка.

Купувачът от своя страна, се задължава да не купува недвижими имоти, за които агенцията е организирала и чрез нея са осъществени огледи.

Дължи се възнаграждение за агенцията при осъществяване на сделка.

Като брокер с договор, изпращам оферти за имоти по имейл, вайбър и други канали за комуникация, които имоти купувача решава дали иска да види или не. 

Купувачът също ми изпраща по имейл, вайбър и други комуникационни канали оферти за имоти, които да проверя за актуалност и дали отговарят на описаните характеристики и в последствие да реши дали да видим или не.

ПРИЧИНИ ЗА ОТКАЗ ЗА ОГЛЕД

  1. Брокерите предлагащи имота в сайтовете за имотни обяви нямат договор с продавача.

  • Купувач, който работи с един единствен брокер има доверие на този професионалист. Ной-често този брокер е препоръчан или е бил брокер на настоящия купувач по предходни сделки. 
  • Брокера е търговец. Благодарение на него купувача купува. Защото добрия брокер не спестява истината за даден имот и открива пред купувача както предимства, така и недостатъци на имота.
  • Липсата на договор ограничава възможностите на добрите брокери за ефективно съдействие по продажба.

Аз вече съм говорила какво се случва с даден имот ако се предлага от 5 агенции. Ще закача графиката, която съм направила преди няколко години, която е актуална и сега в подобни ситуации.

  1. Търси се двойна комисионна – и от собственик на имота,  и от купувача.

Тук възниква въпроса за конфликт на интереси, които е доста обширен и е отделен казус.

Ограничаването обаче на огледи с колеги, представляващи купувачи, имащи доверие изключително и само на брокера си, е нелоялна практика.

ОТ ПРАКТИКАТА 

Мой клиент купувач, с който имаме договор за представителство и правим огледи с цел покупка ми изпраща обяви на колеги, предлагащи ново строителство само на директни клиенти. Тоест не работят с други брокери от други агенции. 

Аз въпреки всичко звъня на обявата. 

Колегите предлагат имоти в новострояща се сграда в Студентски град. 

Колегата подробно ми обяснява, че нямало как да ни покажат апартаментите в сградата, тъй като нямат договор със строителя. И те предлагайки имоти там ще търсят възнаграждение от купувача. Не може да ни го покажат, като съм брокер на купувача. Обяснявам на моя клиент ситуацията. Той разбира. 

След два дни ми звъни и ми казва: Деси, аз звъннах на тези брокери. Имаме оглед утре. Казах им, че ще дойда с братовчедката ми (представил е мен като роднина). Искам с теб да видим апартаментите. Ти си ми брокер.

Колегите са му казали, че ще трябва да разпише протокол за оглед, чрез който ще се удостовери огледа. 

Аз му обясних, че ще трябва да заплати комисионна на колегите ако реши да купи някои от имотите. Той разбра, съгласи се и на другия ден бяхме на оглед.

СГРАДАТА

Сградата е ново строителство на груб строеж пред Акт 15. 

Колегата носи 1-ин единствен екземпляр от протокол за оглед, в който е записан идентификатора на имота. Протокол за клиента няма.

  • Комисионата беше записана 3% без ДДС. Когато попитахме защо е без ДДС, колегата задраска “без” и записа думата “с”. 
  • При въпрос за отстъпка на купувача, за покупка на 2 апартамента, колегата ОБЕЩА, че ще има отстъпка, което не е сериозно и професионално. 

ИЗВОД

Купувачите намират начин да работят с доверения си брокер винаги!

Казвам, купувачите, защото инициативата беше на купувача. 

Без предупреждение. Просто ми каза – идваш с мен!

В крайна сметка, купувача, който представлявах сам уреди огледи, на които присъствах и аз – неговия брокер. 

ИЗВОДИ ЗА ОГЛЕДА

  1. Изисквайте екземпляр от протокола за оглед и за себе си като клиент задължително.
  2. Изисквайте комисионната да е с включено ДДС.
  3. Обещанията са празни приказки!
  4. Четете и проверявайте написаното за имота В ПРОТОКОЛА – какво, къде и кога гледате!
  5. Ако имате възможност запознайте се със съдържанието на протокола за оглед предварително!

ВЪРХУ СГРАДАТА ИМАШЕ ТАБЕЛКИ И ТРАНСПАРАНТИ НА ОЩЕ 3 АГЕНЦИИ

Колегата, млад брокер, беше добре подготвен (предостави ни разпределения на свободните апартаменти, разказа ни подробно за сградата) се притесни от мен защото задавах адекватни въпроси  – за сградата, протокола, имотите.

Ако работите с брокери, работете легално с тях. 

Защото това засяга вашите интереси най-вече. Засяга и брокерите.

Истинския професионален брокер не би си позволил да прави компромис с качеството на услугите, които предлага в полза на клиентите си.

Защото доволните клиенти препоръчват добрите брокери на близките си.