КАЗУС:

Здравейте! Желая да закупя ПИ, след което да започна процедура за урегулиране на имота с цел изграждане на еднофамилна къща/вила. Въпросът ми е задължително ли е писмено съгласие от всички съседи за да се приеме проектът? Благодаря!

ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО НА ПОЗЕМЛЕНИЯ ИМОТ (ПИ) СЕ ОПРЕДЕЛЯ С ПУП

Съгласно чл.8 от ЗУТ, промяна на предназначението с цел застрояване се извършва въз основа на влязъл в сила ПУП.

Без промяна на предназначението може да се строят обекти, чиито функции са съвместими с предназначението им (земеделски територии, горски, защитени), като се спазва ПУП или се изисква ВИЗА ЗА ПРОЕКТИРАНЕ, издадена от главния архитект на общината (чл.12 от ЗУТ).

С ПУП се урегулират улици, квартали и ПИ за застрояване. 

ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ

При промяна предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди, нормативната уредба е засегната в чл. 24, ал. 2 от Закон за опазване на земеделските земи (ЗОЗЗ), чл. 40, ал. 1 от Правилник   за   прилагане   на Закона   за  опазване   на земеделските земи (ППЗОЗЗ) и чл. 5, 6, 8 и 9 от Тарифа за таксите, които се заплащат при промяна на предназначението на земеделските земи, Наредба 7 за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.

Съгласно чл. 131 от ЗУТ: Заинтересувани лица в производството по одобряване на подробните устройствени планове и на техните изменения са собствениците, носителите на ограничени вещни права и концесионерите според данните от имотния регистър, а до неговото въвеждане – по данни от кадастралния регистър, когато недвижимите имоти са непосредствено засегнати от предвижданията на плана.

В 3 годишен срок от датата на влизане в сила на решението за промяна предназначение е необходимо да бъде входирано заявление за одобряване на инвестиционни проекти и издаване на разрешение за строеж за изграждане на обект!

Срок за започване на строителство – 6 години от датата на влизане в сила на решението. Започването на строителството се доказва с протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, заверен от съответната общинска администрация по реда на чл. 157 от Закона за устройство на територията.

Още информация от кадастъра тук: https://kadastar.bg/пуп-пз-промяна-предназначение/

ГРАНИЦИ И СТРОИТЕЛСТВО

В УПИ регулационните линии са граници на имотите.

Границите на УПИ могат да се променят с ПЛАН ЗА РЕГУЛАЦИЯ само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариален акт, със заверени подписи, съгласно ЗУТ.

Строителство в тези УПИ се разрешава след представяне на окончателен договор.

Копия от влезлите в сила изменения на ПУП се изпращат служебно от общината към АГКК.

ИЗИСКВАНИЯ ЗА ПИ

Поземлените имоти (ПИ) трябва да отговарят на определени изисквания като:  минимални размери за лице и повърхност съобразно с устройствената зона в която попадат, а ако нямат нужните параметри, могат да се обединят в 1 имот, ако са собственост на едни и същи лица.

Може да се образува 1 УПИ от имоти на различни собственици, ако има заявление, което е с  нотариално заверените им подписи, в което се определят и съответните идеални части на всеки съсобственик от новообразуваното УПИ.

В чл.19 от ЗУТ са дадени размерите, които са за ниско жилищно строителство, свободно или свързано в два имота.

ЗАСТРОЯВАНЕ И ХАРАКТЕР НА ЗАСТРОЯВАНЕ

Начинът на застрояване в съседни ПИ е свободно или свързано. 

Свързано ниско застрояване се допуска при наличие на нотариално заверено писмено съгласие на собствениците на съседните УПИ.

Сградите на основно застрояване се застрояват 

свързано само на страничните имотни граници, 

като калканните стени се припокриват напълно.

Характера на застрояване се отнася за височината 

на сградите на основно застрояване.

  • ниско – до 10 м.
  • средно – до 15 м.
  • високо – над 15 м.

ОЩЕ ПОЛЕЗНА ИНФОРМАЦИЯ ПО ТЕМАТА ОТ ЗУТ

► В чл. 24 от ЗУТ вижте как се определя височината (коти, стрехи и т.н.);

► В чл. 31-35 от ЗУТ е дадено разположението на сградите на основно застрояване;

► В Раздел V, чл. 36 от ЗУТ може да се запознаете и да прочетете за отклоненията за застрояване;

► В чл. 37, ал. 4 пише за паркинги и гаражи, а в чл. 43 – как се паркира;

► В чл. 38 от ЗУТ пише за промяна на предназначение на апартамент;

► В Раздел VII, чл.41 и чл.42 пише за допълващо застрояване;

► В чл. 46 (в сила от 2021 год.) пише за второстепенни постройки, но за да се информирате в пълнота е нужно да прочетете още от закона, тъй като за второстепенните постройки не трябва разрешение за строеж и одобрение на инвестиционни проекти, но за летните кухни е нужно разрешение за строеж и т.н.

► В чл. 48 пише за оградите;

► Вижте още НАРЕДБА № 8 ОТ 14 ЮНИ 2001 Г. ЗА ОБЕМА И СЪДЪРЖАНИЕТО НА УСТРОЙСТВЕНИТЕ ПЛАНОВЕ (ЗАГЛ. ИЗМ. – ДВ, БР. 22 ОТ 2014 Г., В СИЛА ОТ 11.03.2014 Г.), В сила от 01.08.2001 г., Изд. от мин.на рег. развитие и благоустр., Обн. ДВ. бр.57 от 26 Юни 2001г., изм. ДВ. бр.68 от 3 Август 2004г., изм. ДВ. бр.51 от 21 Юни 2005г., изм. ДВ. бр.66 от 25 Юли 2008г., изм. и доп. ДВ. бр.22 от 11 Март 2014г., изм. ДВ. бр.56 от 8 Юли 2014г., изм. ДВ. бр.11 от 10 Февруари 2015г.