КАЗУС:

Здравейте,

Статията е много полезна – поздравления за отделеното време и ентусиазъм! 

(става дума за статия в моя имотен блог  imot.goddess.bg . Благодаря Ви. )

Имам въпрос относно парцел парцел в с. Марково – Пловдивско. Парцела беше земеделска земя 1980 кв.м2., като от тази година 2022 май месец е със статут на УПИ и е разделен на 3 парцела по 561 квм.2. Като единия от парцелите бе продаден след смяната на статута. Въпроса ми е ако на един от тези 3 парцела бъде издадено разрешително за строеж и бъде изградена масивна ограда или жилище то на другите 2 парцела статута ще изтече ли след 3 години или ще се затвърди?

Също така с цел да запазя статута, ако в рамките на 3 години изискам разрешително за строеж на ограда и в рамките на 6 я построя ще се запазили статута?

Общ устройствен план (ОУП) и Подробен устройствен план (ПУП)

Общият устройствен план (ОУП) на дадената община определя предназначението на даден парцел. 

Съгласно чл.105 и чл.106 от ЗУТ:

Чл. 105. Общите устройствени планове се разработват за териториите на:

  1. община, като обхващат всички населени места в общината и техните землища;
  2. част от община и обхващат група съседни землища с техните населени места;
  3. населено място – град, заедно с неговото землище; територията – предмет на общия устройствен план, може да не съвпада със землището на града;
  4. селищно образувание с национално значение съгласно Закона за административно-териториалното устройство на Република България.

Чл. 106. С общия устройствен план на община или на част от нея се определят:

  1. общата структура на територията, предмет на плана, и преобладаващото предназначение на съставните и структурните части – местоположението и границите на териториите за населени места и селищни образувания; земеделските територии; горските територии; териториите за природозащита; териториите за културно-историческа защита; нарушените територии за възстановяване и териториите със специално, с друго или със смесено предназначение;
  2. общият режим на устройство на всяка от териториите по т. 1 със съответните правила и нормативи;
  3. разположението на мрежите и съоръженията на техническата инфраструктура на територията на общината и връзките им с териториите на съседните общини и с инфраструктурни мрежи, съоръжения и обекти от национално значение;
  4. териториите с публична държавна и с публична общинска собственост и режимът на тяхното устройство;
  5. застрашените от бедствия територии, определени съобразно картите, изготвени по реда на наредбата по чл. 6, ал. 2 и общинските планове по чл. 9, ал. 1 от Закона за защита при бедствия, както и необходимите превантивни мерки и начин на устройство и защита;
  6. териториите за активно прилагане на ландшафтноустройствени мероприятия и естетическо оформяне.

ОУП обслужва различни цели свързани с инвестиционно проектиране, като например промяна на предназначението на земеделска земя с цел строителство, делба, урегулиране за ново строителство и други.

Подробните устройствени планове (ПУП) се създават на база на общия градоустройствен план (ОУП). 

Подробните устройствени планове конкретизират устройството и застрояването на териториите на населените места и землищата им, както и на селищните образувания. Предвижданията на подробните планове са задължителни за инвестиционното проектиране.

Подробните устройствени планове според ЗУТ могат да бъдат:

  1. план за регулация и застрояване – ПРЗ (план за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване);
  2. план за регулация – ПР (план за регулация на улици и поземлени имоти без режим на застрояване); планът за регулация може да бъде план за улична регулация – ПУР (план за регулация само на улици и на поземлени имоти за обекти на публичната собственост);
  3. план за застрояване – ПЗ;
  4. работен устройствен план – РУП (план за застрояване и силуетно оформяне);
  5. парцеларни планове за елементите на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии.

Според устройствените цели и задачи и в зависимост от конкретната необходимост при устройството на определена територия може да се изработва и прилага един от плановете.

С подробните устройствени планове по чл. 106, ал. 1, т. 2 могат да се определят и устройствени зони и територии с устройствен режим и линии на застрояване.

За преструктуриране на жилищни комплекси, на промишлени, курортни, туристически и други селищни образувания се разработва и прилага план за регулация и застрояване.

Още за устройствените планове може да прочетете в ЗУТ.

ПО КОНКРЕТНИЯ ИМОТЕН КАЗУС

Съгласно ЗАКОН ЗА ОПАЗВАНЕ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ:

ЗОЗМ, Чл. 34. (1) (Изм. – ДВ, бр. 39 от 2011 г., изм. – ДВ, бр. 17 от 2018 г., в сила от 23.02.2018 г.) Решението за утвърждаване на окончателна площадка за проектиране на обект губи правно действие, ако след изтичане на една година от влизането в сила на подробния устройствен план заинтересованото лице не направи искане за промяна предназначението на земята.
(2) (Изм. – ДВ, бр. 39 от 2011 г., изм. – ДВ, бр. 17 от 2018 г., в сила от 23.02.2018 г.) Когато обектът се изгражда на етапи, решението за утвърждаване на площадка или трасе губи правно действие, ако в едногодишен срок от влизането в сила на подробния устройствен план не бъде поискана промяна предназначението на земята за изграждане на първия етап.

ЗОЗМ, Чл. 35. (Изм. – ДВ, бр. 14 от 2000 г.) Решението за промяна на предназначението на земята се отменя или изменя, когато:
1. размерът на земята надхвърля нуждите, за които е предоставена;
2. нуждите от земята са отпаднали;
3. (изм. – ДВ, бр. 39 от 2011 г.) в тригодишен срок от влизане на решението в сила не е започнала процедурата за отчуждаване на земята за държавни и общински нужди;
4. (изм. – ДВ, бр. 14 от 2000 г., изм. – ДВ, бр. 39 от 2011 г.) в 6-годишен срок от влизането в сила на решението за промяна на предназначението изграждането на обекта за държавни и общински нужди не е започнало.

Решението за промяна на предназначението на земеделската земя губи правно действие автоматично и не е нужно някой да ви уведомява!

ОТНОСНО РАЗРЕШЕНИЕТО ЗА СТРОЕЖ

 Съгласно ЗУТ Разрешение за строеж в урегулиран поземлен имот се издава само при приложен подробен устройствен план по отношение на регулацията, в т.ч. уличната регулация, свързваща обекта с уличната или пътна мрежа и осигуряваща достъп до съответния поземлен имот. При урегулиран поземлен имот с лице на повече от една улица е достатъчно уличната регулация да е приложена по улицата, по която се осъществява достъпът до строежа.

Разрешение за строеж се издава от главния архитект на общината.

Съгласно ЗУТ: Разрешението за строеж се издава на възложителя въз основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект, когато такъв се изисква. Допуска се разрешение за строеж да се издаде въз основа на одобрен идеен проект при условията на чл. 142, ал. 2. На ЗУТ.  Разрешението за строеж се издава едновременно с одобряването на инвестиционния проект, когато това е поискано в заявлението. Разрешение за строеж на обекти в защитени територии за опазване на културното наследство се издава при спазване разпоредбите на Закона за културното наследство. 

Разрешението за строеж се издава в 7-дневен срок от постъпване на писменото заявление, когато има одобрен инвестиционен проект.

В чл.153 от ЗУТ се говори за разрешението за строеж когато не се изисква одобряване на инвестиционен проект:

В случаите, когато не се изисква одобряване на инвестиционен проект, разрешение за строеж се издава само въз основа на искането за разрешение и документ за собственост, за учредено право на строеж или за право да се строи в чужд имот по силата на специален закон. В разрешението за строеж се вписват видовете строителни и монтажни работи, които ще бъдат изпълнени. За постройки и съоръжения по чл. 147, ал. 1 към разрешението за строеж се прилага ситуационна скица с обозначени линии на застрояване, разстояния и височини.

Вече сме говорили кога разрешението за строеж губи правното си действие. Но нека кажем накратко: 

  • Ако в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството разрешението за строеж губи правното си действие.;
  • Ако в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите разрешението за строеж губи правното си действие.;
  • Ако в продължение на 10 години от започване на строителството на елементи на техническата инфраструктура то не е завършено или не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите за обектите  разрешението за строеж губи правното си действие.

Строежите, за които разрешението за строеж е загубило действието си, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж.
Презаверяване на разрешението за строеж може да бъде поискано от възложителя на строежа в тримесечен срок от изтичането на съответния срок по-горе. Презаверяването на разрешението за строеж се извършва от органа, който го е издал, в 14-дневен срок от подаване на заявлението.

Разрешението за строеж може да се презаверява само веднъж – за подновяване на срока за започване на строежа или за подновяване на срока за завършване на строежа. Презаверяването на разрешението е административна услуга, която се извършва еднократно чрез вписване върху всички екземпляри на издаденото разрешение за строеж.


Ако в продължение на 3 години от влизането в сила не е започнало строителството, презаверяването на разрешението за строеж подновява срока за започване на строителството,

Ако в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите и  в продължение на 10 години от започване на строителството на елементи на техническата инфраструктура строителството не е завършено или не е завършен грубият строеж, презаверяването на разрешението за строеж подновява срока за завършване на строителството.

Презаверяването се извършва след служебна проверка за съответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план, както и с изискванията на влезли в сила административни актове по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон, които в зависимост от вида и големината на строежа са необходимо условие за разрешаване на строителството.

При презаверяване на разрешението за строеж се заплаща 50 на сто от предвидената такса за издаване на разрешение за строеж.

Презавереното разрешение за строеж губи правно действие след изтичането на срока, за който е презаверено, ако не е започнато или съответно не е завършено строителството.

Одобреният инвестиционен проект губи правно действие, ако разрешението за строеж не бъде презаверено, както и когато презавереното разрешение за строеж е загубило правно действие.

Отказът за презаверка на разрешението за строеж се съобщава по реда на Административнопроцесуалния кодекс на заинтересуваните лица по чл. 149, ал. 2 и подлежи на обжалване по реда на чл. 215 в 14-дневен срок от съобщаването.