КАЗУС:

Здравейте. Искам да попитам дали е законосъобразно да си купя земя, която не е в регулация, да кажем в местност Щъркелово гнездо или някъде другаде, да кажем в гората и да си построя временна постройка(вила) изцяло от дърво, която да се използва за туризъм и зона за отдих/отдаване под наем или пък изцяло за собствени нужди. Ток и вода не ми трябват. Имам ли нужда от някакви разрешителни за строеж или от определен тип имот/земя, която да търся с тази цел. Много Благодаря предварително за отделеното време, което ще Ви коства да ми отговорите.

СЪГЛАСНО ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА И ПОЛЗВАНЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ

Земеделски земи са тези, които са предназначени за земеделско производство и:

  •  не се намират в границите на урбанизираните територии (населени места и селищни образувания), определени с подробен устройствен план, или с околовръстен полигон, 
  • не са включени в горския фонд;
  • не са застроени със сгради на: промишлени или други стопански предприятия, почивни или здравни заведения, религиозни общности или други обществени организации, нито представляват дворове или складови помещения към такива сгради;
  • не са заети от открити мини и кариери, от енергийни, напоителни, транспортни или други съоръжения за общо ползване, нито представляват прилежащи части към такива съоръжения.

Органи по поземлената собственост са Министерството на земеделието, областните дирекции „Земеделие“ и общинските служби по земеделие.

СЪГЛАСНО ПРАВИЛНИК ЗА ПРИЛАГАНЕ НА ЗАКОНА ЗА ОПАЗВАНЕ НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ  

Когато земите са включени в обхвата на подробния устройствен план или имат виза за проектиране в тях може да се строи без промяна на предназначението. 

СТРОИТЕЛСТВОТО ТРЯБВА ДА Е СВЪРЗАНО С ПОЛЗВАНЕТО НА ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ.

КАКВО КАЗВА чл. 2, ал. 4 ЗОЗЗ: 

Строителство в земеделските земи без промяна на предназначението им може да се извършва за оранжерии и за линейни обекти.

Линейните обекти трябва да  “ не са разположени на повърхността на терена и необходимата площ на всяко едно от прилежащите към тях съоръжения, разположени на терена, е до 15 кв. м, за линейните обекти за пренос на електроенергия с ниво на напрежение 110 kV и по-високо – необходимата площ на всеки елемент от линейния обект е до 100 кв. м, а за кранови възли, станции за катодна защита, свещи, контролно-измервателни прибори и електрически съоръжения към газопроводи с площ не по-голяма от 300 кв. м.”

Разрешаването и извършването на строителство се осъществява при условията и по реда, установени със Закона за устройството на територията.

СЪГЛАСНО НАРЕДБА № 19 ОТ 25 ОКТОМВРИ 2012 Г. ЗА СТРОИТЕЛСТВО В ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ БЕЗ ПРОМЯНА НА ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕТО ИМ-В сила от 06.11.2012 г.:

Без промяна на предназначението на земеделските земи се разрешава застрояване с обекти, свързано с ползването им, чиито функции са съвместими с предназначението на земята, както следва:

  • Сградите и постройки при имоти с площ до 10 дка – на едноетажни селскостопански постройки за съхранение на селскостопанска продукция и инвентар, в това число и помещение за обитаване в тях се разполагат в част от имота с виза за проектиране.
  • Сградите и постройки при имоти с площ над 10 дка – на селскостопански сгради, постройки и съоръжения за съхранение на растителна и животинска продукция и отглеждане на животни, включително инженерни мрежи и съоръжения за благоустрояване на имотите и на помещения за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи с подробен устройствен план (ПУП) – план за застрояване (ПЗ).

УСЛОВИЯ ЗА ЗАСТРОЯВАНЕ В ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ – ВИЗА ЗА ПРОЕКТИРАНЕ или ПУП

Застрояване на земеделски земи се извършва въз основа на виза за проектиране или подробен устройствен план.

Подробния устройствен план (ПУП) трябва да е съобразен с действащия общ устройствен план, а когато липсва такъв, подробният устройствен план се придружава с обосновка за социално-икономическата, техноустройствената и екологичната допустимост на предлаганото строителство. 

Подробният устройствен план се изработва въз основа на задание за проектиране, съгласувано по реда на чл. 125 ЗУТ.

Освен проектното решение за разполагането на сградите, постройките и съоръженията подробният устройствен план трябва да съдържа и данни за наличните сгради и съоръжения и в имотите, разположени в непосредствена близост.

Неразделна част на подробния устройствен план е обяснителната записка. 

В обяснителната записка се изясняват видът на сградите и съоръженията и спазването на нормите и условията за застрояване.

ДОПУСТИМОТО ЗАСТРОЯВАНЕ СЕ ОПРЕДЕЛЯ, КАТО СЕ СЪОБРАЗЯВАТ

  1. инвестиционната инициатива на собственика на земята;
  2. местоположението и големината на имота в землището и достъпът до него от полски и други пътища и прокари;
  3. ограниченията при ползването на земеделските земи;
  4. конкретните климатични, почвени, хидроложки, санитарно-охранителни, ландшафтни и екологични условия за територията;
  5. възможностите за електрозахранване, комуникационно-транспортно обслужване, питейно-битово водоснабдяване и водоснабдяване за нуждите на селскостопанското производство, за отвеждане, пречистване и заустване на използваните води.

НОРМИ ЗА ЗАСТРОЯВАНЕ В ЗЕМЕДЕЛСКИТЕ ЗЕМИ

Площта за застрояване може да достига до 10 на сто от общата площ на имота/имотите, собственост на физическото или юридическото лице в границите на едно землище. 

Площта на застрояване се обособява в определен с подробен устройствен план имот. 

За новообразувания имот се дава идентификатор по реда на чл. 26, ал. 3 от Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР).

При застрояване на поземления имот се спазват следните норми:

  1. плътност на застрояване – до 20 %;
  2. интензивност на застрояване – до 0.4.

Застроената площ на помещенията за обитаване от домакинствата на собствениците на земята и/или на лицата, които произвеждат селскостопанска продукция от съответните земеделски земи, не може да надвишава 10 % от сумарната застроена площ на стопанските сгради и постройки, но не повече от общо 200 кв.м.

В земеделски земи сградите се проектират с височина съобразно функционално-технологичните изисквания и етажност не повече от два етажа.

Разстоянието на сградите, постройките и съоръженията от границите между два съседни имота при свободно застрояване не може да бъде по-малко от 3 м.

Сградите, постройките и съоръженията могат да се разполагат свързано по границата между два съседни имота при взаимно съгласие на собствениците, удостоверено с нотариално заверени подписи, като не се допуска отвеждане на дъждовни води от покривите на сградите в чужд имот.

Земеделските земи и определените площи за застрояване могат да се ограждат с подходящи огради. Видът и височината на оградите се определят по реда на чл. 48 ЗУТ.

ПРЕПИСКА ЗА ИЗДАВАНЕ НА ВИЗА ЗА ПРОЕКТИРАНЕ

Когато физическо или юридическо лице, собственик на земеделска земя, желае да извърши строителство, се комплектува преписка, която съдържа:

  1. искане до кмета на общината за извършване на строителство върху земеделска земя – в искането се изяснява предназначението на сградите, които ще се изграждат;
  2. документ за собственост на имота/имотите;
  3. скица на имота/имотите, издадена от общинската служба по земеделие или от службата по геодезия, картография и кадастър по местонахождение на имота, с вписани ограничения при ползването им, за които има данни в съответната служба;
  4. положително становище от областна дирекция „Земеделие“.

Въз основа на искането главният архитект на общината издава виза за проектиране, или кметът на общината разрешава изработването на подробен устройствен план.

Разрешаването на строителството се извършва съгласно глава осма, раздел ІІІ ЗУТ.

РАЗРЕШЕНИЕ ЗА СТРОЕЖ В ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ

Разрешение за строеж се издава от главния архитект на общината въз основа на писмено искане на собственика, към което се прилагат следните документи:

  1. документ за собственост на поземления имот;
  2. влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране;
  3. инвестиционен проект съгласно разпоредбите на чл. 144, ал. 1, т. 3 ЗУТ;
  4. разрешения за право на водоползване, електрозахранване, включване на отпадъчните води в съответния водоприемник, както и съответните заключения и оценка от органите на околната среда, здравен контрол, санитарния контрол, противопожарната охрана, когато такива се изискват по действащото законодателство в зависимост от предназначението на съответния строеж.

Разрешението за строеж се издава за селскостопанските сгради, постройки, съоръжения и мрежи, включени в подробния устройствен план, или само за онези от тях, които ще се изграждат като първи етап.

(2) Разрешението за строеж и инвестиционните проекти имат срокове на действие съгласно чл. 153, ал. 2 и 3 ЗУТ, а именно:

РАЗРЕШЕНИЕТО ЗА СТРОЕЖ ГУБИ ПРАВНО ДЕЙСТВИЕ, КОГАТО:

  1. в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството;
  2. в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите;
  3. в продължение на 10 години от започване на строителството на елементи на техническата инфраструктура то не е завършено или не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите

Строежите, за които разрешението за строеж е загубило действието си, могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж.

Презаверяване на разрешението за строеж може да бъде поискано от възложителя на строежа в тримесечен срок от изтичането на съответния срок.

В разрешението за строеж се вписват всички условия, свързани с изпълнението на обекта.

Определянето на строителна линия и ниво на строежа, техническото ръководство, контролът при изпълнението на строителните работи и въвеждането в експлоатация на сградите и съоръженията се извършват съгласно разпоредбите на ЗУТ.

ИЗВОД:

За да построите каквото и да е в гора или земеделска земя е нужно да се съобразите с разпоредбите на закона. 

Трябва да имате издадена виза от главния архитект на общината. 

Частта на земята на която може да строите се определя от ПУП. 

За да строите в гора освен изложението изисквания е нужно и съгласуване от Националното управление по горите (НУГ). 

Подава се заявление до началника на НУГ.

Ако становището е положително се прави искане до кмета на общината за издаване на разрешение за изработване на ПУП или до главния архитект на общината за издаване на виза за проектиране.

След това следват стъпки за издаване на разрешение за строеж за сгради за постоянно или временно обитаване – битови и стопански сгради в земи от горски фонд.

Разрешението за строеж се издава по реда на ЗУТ.