КАЗУС:

Здравейте, закупихме мезонет, а в нотариалния акт пише, че имаме право на ползване на покривна тераса 30 кв2. По проект трябва да има парапет, но такъв няма. Трябва ли ни разрешение, за да изградим такъв в границите на посочената квадратура? Благодаря предварително.

Според ЗУТ (Закон за устройство на територията)

БАЛКОН е открита използваема площ върху конзолна конструкция, издадена пред фасадата на сградата.

ЛОДЖИЯ е използваема площ, открита от външната си страна и включена в общия обем на сградата.

ТЕРАСА е открита използваема площ, разположена върху помещения, върху колони или върху терена.

Терасата и балкона, за разлика от лоджията излизат пред фасадата на сградата. Терасата задължително е разположена върху помещения, колони или върху терена. Балконът, така да кажем, „виси“ пред сградата. Терасата се явява покрив за обектите, над които се намира.

ЧЛ. 38 ОТ ЗС (ЗАКОН ЗА СОБСТВЕНОСТТА) 

Чл. 38. При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.

Може да се уговори частите на сградата, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват.

Общите части не може да се делят.

РЕШЕНИЕ № 37 ОТ 11.03.2010Г. ПО ГР.Д. № 528/2009Г. НА ВКС, II ГР. ОТД.

РЕШЕНИЕ № 63 ОТ 31.03.2011 Г. НА ВКС ПО ГР. Д. № 1283/2010 Г., II ГР. ОТД.

РЕШЕНИЕ № 1380 ОТ 9.VIII.1955 Г. ПО ГР. Д. № 3355/55 Г., IV Г. О.

КОГАТО  ТЕРАСА ОБСЛУЖВА КАТО ПОКРИВ ОБЕКТИТЕ ПОД НЕЯ, ТЯ Е ОБЩА ЧАСТ, НЕЗАВИСИМО, ЧЕ КАТО ПЛОЩ СЕ ПОЛЗВА ОТ ЕДИН ИЛИ НЯКОЛКО СОБСТВЕНИКА.

ТЕРАСА НА СГРАДА В ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ, КОЯТО СЛУЖИ ЗА ПОКРИВ НА НАМИРАЩИТЕ СЕ ПОД НЕЯ АПАРТАМЕНТИ И ДРУГИ ПОМЕЩЕНИЯ ОТ ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, Е ОБЩА ЧАСТ НА СГРАДАТА И РЕМОНТИРАНЕТО И СЛЕДВА ДА СЕ ВЪРШИ ЗА СМЕТКА НА ВСИЧКИ СЪСОБСТВЕНИЦИ.

Тоест, сградата не може да съществува без тази тераса, която се явява дефакто покрив на сградата.

Терасата , по смисъла на закона е покрив не само когато стои над цялата сграда, но и когато покрива определена част от нея.

Има значение начина, по който е изградена сградата  съгласно одобрените архитектурни проекти. 

Има значение дали тези 30м2 са индивидуализирани и къде са от цялата покривна тераса, ако терасата е да кажем 60кв.м.

ВАЖНИ ВЪПРОСИ

  1. Служи ли вашата покривна тераса за нужди на етажните собственици според строителните книжа или не? 
  2. Терасата прилежаща част към вашия мезонет ли е според архитектурния проект?
  3. Дали достъпът до нея се осъществява само от вашия  мезонет?
  4. Какъв е излаза към терасата?
  5. Какво е отразено в одобрения архитектурен проект на сградата?
  6. По архитектурен проект терасата съставлява ли част от мезонета ви?
  7. Вашия мезонет каква площ от последния етаж заема? 

Ако  терасата обслужва като покрив и останалите под нея обекти, не е отразена в одобрения архитектурен проект като индивидуална собственост, не е част от мезонета ви, то тя е обща част и принадлежи на всички етажни собственици.

От написаното от вас става ясно, че покривната тераса не е ваша индивидуална собственост.

Пишете, че имате “право на ползване на покривна тераса 30 кв 2”.

Тоест, терасата представлява обща част на сградата по смисъла на чл.38 от закона за собствеността. 

ОТНОСНО ПРАВОТО НА ПОЛЗВАНЕ НА ПОКРИВНА ТЕРАСА

Може да се уговаря ползването на общите части.

Не може да се уговаря прехвърлянето и прекратяване на съсобствеността на общите части на сградата.

Ако само някой от собствениците ползва терасата, не означава че има изключителната собственост върху нея. 

Терасата остава обща част.  

ИЗВОДИ

ЗА ДА СЛОЖИТЕ ВИЕ ПАРАПЕТ НА ПОКРИВНАТА ТЕРАСА НЕ Е НУЖНО РАЗРЕШЕНИЕ  АКО ПАРАПЕТА ФИГУРИРА В ПРОЕКТНАТА ДОКУМЕНТАЦИЯ И В ДОКУМЕНТИТЕ, КОИТО ИМАТЕ ЗА ИМОТА СИ.

РАЗХОДИТЕ ПО РЕМОНТИ НА ТЕРАСАТА (ПАРАПЕТИТЕ) СЕ ПОЕМАТ ИЗЦЯЛО ОТ ЕТАЖНИЯ СОБСТВЕНИК, КОЙТО Я ПОЛЗВА.

АКО ОБАЧЕ Е НУЖЕН РЕМОНТ НА ПЛОЧАТА, ВЪРХУ КОЯТО СЕ НАМИРА ТЕРАСАТА, КОЯТО СЛУЖИ ЗА ПОКРИВ, ТОЗИ РЕМОНТ СЕ ПРАВИ ОТ ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ. СВИКВА СЕ ОБЩО СЪБРАНИЕ И СЕ ВЗИМА  РЕШЕНИЕ ЗА ИЗВЪРШВАНЕТО НА РЕМОНТА. 

И ОЩЕ НЯКОЛКО ВЪПРОСА:

  1. От строителя ли сте купули мезонета?
  2. Ако да – при какви условия? 
  3. Строителя има ли задължение да сложи парапет на покривната тераса от 30кв.м.?

АКО ПРОДАВАЧА НЯМА ЗАДЪЛЖЕНИЕ ДА СЛОЖИ ПАРАПЕТИ, НЯМА ПРОБЛЕМ ИЗГРАДИТЕ ПАРАПЕТ В ГРАНИЦИТЕ НА ПОСОЧЕНАТА КВАДРАТУРА СТИГА ДА ЗНАЕТЕ ОТ КЪДЕ ДО КЪДЕ СА ТЕЗИ 30 КВ.М. И СТИГА ДА ОТГОВАРЯ НА ЗАЛОЖЕНОТО В ПРОЕКТНАТА ДОКУМЕНТАЦИЯ.