КАЗУС:

Здравейте, лице купува с договор за покупко-продажба земеделски земи ИД.ч. от негов съсобственик.

В нотариалният акт е посочена сума за заплащане над тази по данъчната оценка , както и страните са декларирали , че сумите са изплатени в брой и преди сделката.

В последствие има ли възможност продавача да реши да заведе иск за развалянето на сделката за покупко-продажбата ,тъй като е размислил след една година , че не е трябвало да си продава земите и какви са шансовете да развали реално сделката ?

П.с. ако през това време купувача реално продаде своите ид.ч към трето лице – какво се случва тогава ?

Много често при наследяване на земеделска земя наследниците са повече от един. Тогава говорим за съсобственост като всеки наследник притежава идеални части от земята в съответствие с полагащото му по закон. 

За да се раздели земята може да се направи доброволна или съдебна делба

Доброволна делба е когато всички съсобственици са съгласни и пред нотариус /съдия по вписванията за населени места без нотариуси/ се явят всичките с нужните документи.

Нужни документи: 

  • Скица проект за делба
  • Данъчна оценка
  • Удостоверение за наследници
  • Договор за делба
  • Проект за делба на имота издаден  от Общинска служба по земеделие и гори – при много съсобственици
  • Решение на Поземлена комисия за възстановяване правото на собственост върху земеделски земи 
  • Други

Съсобствениците в договора за делба удостоверяват, че нямат неуредени сметки и се споразумяват, че с договора ликвидират съществуващата между тях съсобственост.

Явават се всички съсобственици / нотариално упълномощен съсобственик и удостоверяват, че няма да  предявяват претенции спрямо останалите съделители, имащи за предмет поделяемите имоти.

За съдебната делба също трябва да присъстват всички съсобственици и тя има две фази.

При първата фаза се определят дяловете.

При втората фаза  се извършва окончателното разделяне на дяловете.

Когато съсобственик иска да продаде своите идеални части от имота на трето лице това може да стане чрез представяне на писмени доказателства пред нотариуса, че идеалните части са предложени първо на другите съсобственици.

Конкретния имотен казус

Би трябвало да са изпълнени всички изисквания свързани със закона за собствеността /ЗС/ и Закон за задълженията и договорите/ ЗЗД/ 

Според ЗЗД

Чл. 18. Договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт.

Разпоредбата на ЗЗД важи както за цял, така и за дял от недвижим имот.

Съсобственика предлага на трето лице собственият си дял. Представят се писмени доказателства при нотариуса, че имота е предложен при същите условия на другите съсобственици. Съсобственика, който продава неговите идеални части трябва да декларира, че неговото предложение не е прието от другите съсобственици.

Ако се установи, че декларацията е неистинска и че продаващия съсобственик и третото лице са се договорили във вреда на другите съсобственици то:

Засегнатия съсобственик може да изкупи дела като предяви иск в съда.

Срока за предявяване на иск е два месеца от датата на вписване на сделката към съответната агенция по вписване. След изтичане на този срок засегнатия съсобственост губи правото да предяви иск.

Когато съдебното решение за иска  влезе в сила сумата посочена в иска трябва да се плати в срок от един месец.

ВАЖНИ ИЗВОДИ:

В случай че са спазени всички изисквания на закона, предоставени са всички доказателства и документи, спазени са всички срокове риск няма.

Както стана ясно, има срок за завеждане на иск и той е двумесечен и започва да тече от датата на вписване на сделката.

Купувача като собственик може да се разпорежда с имуществото си както сметне, и няма пречка да продаде своите ид.ч на трето лице.