КАЗУС:
Мои клиенти, с които вече дълго време търсим да закупим желания дом най-после го откриват. Жилището отговаря на всичките им изисквания. Имота се продава от друга агенция и условието на колегите е да се остави гаранционна сума в тяхната агенция с направено предложение за продажната цена. Ако се постигне съгласие – продължаваме напред.
Обясних тази практика на купувача, който представлявам и моя клиент сключи “Договор за гаранция с купувача” с агенцията на продавача.
Предоставиха ни се следните документи относно собствеността:
- Нотариален акт за собственост на основание давностно владение издаден на основание обстоятелствена проверка и на основание чл.587 ал.2 от ГПК
- Постановление издадено на база давностно владение на недвижимия имот, с което продавача е признат за собственик на имота
И двата документа са съвсем скоро издадени – през миналата 2022 година.
Имота е бил собственост на жена, която е починала през 2010 година, тя има син, които никога не се е появявал. Най-вероятно живее в чужбина. Това е което се знае за него.
За наследника ние разбираме след като сме дали гаранция в размер на 2000 лева в другата агенция, когато ни предоставиха двата документа относно собствеността.
Настоящия собственик живее в имота от 1998 заедно с жената, а след смъртта и до сега живее и владее апартамента без към него да има никакви претенции единствения и син – наследник или някой друг.
В “Договора за гаранция с купувача” срока за сключване на предварителен договор беше една седмица от подписването на договора за гаранция.
ЕДИН ДЕН ПРЕДИ ПРЕДВИДЕНАТА ДАТА ЗА СКЛЮЧВАНЕ НА ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР ПОЛУЧИХМЕ И:
1.Удостоверение за наследници с единствен пряк наследник синът на жената.
Колегите упорито продължаваха да твърдят, че:
- няма проблем за новия купувач за сключване на предварителен договор
- са минали повече от 10 години в които имота е владян и моя клиент не поема никакъв риск
2.Смъртен акт на жената
ПРОБЛЕМЪТ:
Имота всъщност е обременен с тежест и предварителен договор нямаше как да бъде сключен предвид правния статут на въпросния апартамент.
Нещо, което трудно бе прието от агенцията представляваща продавача. Реално те се интересуваха само от комисионната си.
Представлявайки продавача, те не се интересуваха от възможните последствия за купувача.
ТОВА НЕ Е ПРОФЕСИОНАЛНО ОТНОШЕНИЕ НИТО КЪМ КЛИЕНТИТЕ, НИТО КЪМ КОЛЕГИТЕ!
ЗАЩОТО КОГАТО СЕ ПОДЛАГА НА РИСК ОТСРЕЩНАТА СТРАНА – КЛИЕНТ И КОЛЕГА, СЕ ПОДРОНВА АВТОРИТЕТА НА БРАНША КАТО ЦЯЛО!
Ето защо, стремежа за въвеждане на регулация и ясни правила относно работата на агенциите и въвеждане на изисквания за коректна и лоялна брокерска практика е толкова важен!
ВАЖНИ ИЗВОДИ ЗА ВСИЧКИ КУПУВАЧИ ОТНОСНО КАЗУСА:
Важен е момента от снабдяване с нотариален акт за собственост на основание давностно владение.
В нашия случай настоящия собственик се е снабдил с нотариален акт през миналата 2022 година. Ако той се беше снабдил с нотариален акт преди 5 години, сега нямаше да възниква този риск за купувача.
РИСКА ЗА КУПУВАЧА Е ПРЕЗ СЛЕДВАЩИТЕ ГОДИНИ МОЖЕ ДА СЕ ПОЯВИ НАСЛЕДНИКА И ДА ПРЕДЯВИ ИСК.
КРАТКО ДАВНОСТНИЯ СРОК СЛЕД СНАБДЯВАНЕ С НОТАРИАЛЕН АКТ ЗА СОБСТВЕНОСТ НА ОСНОВАНИЕ ОБСТОЯТЕЛСТВЕНА ПРОВЕРКА И ДАВНОСТНО ВЛАДЕНИЕ Е 5 ГОДИНИ.
АКО НАСЛЕДНИКА СЕ ПОЯВИ ПРЕЗ ТЕЗИ 5 ГОДИНИ, МОЖЕ И ЩЕ Е В ПЪЛНОТО СИ ПРАВО ДА ТЪРСИ НАСЛЕДСТВЕНИТЕ СИ ИМОТИ.
Кой купувач би рискувал? Виждаме, че имота е обременен с тежест, което би попречило и възпрепятствало нормалното изповядване на сделката.
Колегите явно се стремяха да ме убедят в противното. Но как може да ме убедят, след като реално са в невъзможност да изяснят статута и положението на въпросния имот и наследник?
НЕЩО ПОВЕЧЕ:
ЗНАЕЙКИ, ЧЕ КЛИЕНТА МИ КУПУВАЧ ЩЕ ПОЛЗВА И ИПОТЕЧЕН КРЕДИТ, КАК АГЕНЦИЯТА НА ПРОДАВАЧА ОЧАКВАШЕ БАНКАТА ДА НЕ ПРОВЕРИ ВСИЧКИ ДЕТАЙЛИ И ПРАВЕН СТАТУТ НА ИМОТА!?
И ОЩЕ: Поисках с колегата от агенцията на продавача да направим консултация с нотариуса, който беше направил обстоятелствената проверка и беше признал правото на собственост. Нотариуса потвърди горните ми твърдения и сподели, че всички сделки на скоро придобити имоти чрез обстоятелствени проверки на база давностно владение, завещания, дарения са в някаква степен рискови ако стремежа на продавача е бързата им продажба след придобиването им.
Нужно е да мине време в срок от поне 5 години – кратката давност след придобиването им, за да може спокойно да се продадат, без да съществува риск за купувача.
РЕЗУЛТАТА:
Предварителен договор нямаше. Очакваме връщане на гаранционната сума от агенцията на продавача съгласно клаузите на документа.
ИЗВОДИ ЗА БРАНША:
Абсурдно е агенция за недвижими имоти да продава недвижим имот и да сключи договор със собственика му без да провери и изчисти правния статут на имота. Това е нелоялна практика.
Здравейте искам да ви запитам за изнесения от вас пример за продажба на недвижим имот придобит по давност, интересува ме кога е бил с тежести този този имот след придобиването му по давност, или е бил с тежести преди тази сделка и за какво са тези тежести?
Здравейте, когато един имот се придобие по давност, чрез констативен нотариален акт, е нужно да минат минимум 5 години от придобиването му за да няма риск за новите купувачи. Преди изтичане на този 5 годишен давностен срок, реално за купувача съществева риск от появата на собствениците, от които е придобит по давност имота. Тогава те могат да заведат иск в съда и новия купувач да бъде отстранен от имота.
Ето защо, много внимателно трябва да се обследва собствеността на недвижимите имоти!
За да не се объркате ето каква е последователността със собствеността:
1. Имаме един имот, в който живеят много дълго време едни хора. Не са под наем, там са на приятелски начала. Собственика си живее някъде в чужбина.
2. Минават сума ти години. Собственика не се появява, не се интересува от имота си, не му плаща данъците, не взима наем – нищо!
3. Хората, които си живеят междувременно в имота, решават да отидат при нотариус със свидетели и да си извадят констативен акт за собственост – стават собственици!
4. Ако през идните 5 години собственика (вече бивш) не се появи от чужбина, новите собственици вече няма от какво да се притесняват – те са собственици. Обаче ако бившия собственик се появи, той може да заведе иск в съда и да оспори констативния акт.
5. В случая, собствениците придобили имота с констативен нотариален акт решават да продадат имота. Обаче не са минали 5 години. Новите купувачи може да бъдат отстранени от имота по съдебен ред.
6. Имота се рекламира от агенция за имоти в онлайн пространството…правят се огледи и т.н. Появяваме се ние, с моя клиент, отиваме на оглед, брокера не е много наясно със собствеността…и другото съм го разказала.
В крайна сметка, разбрах, че конкретния имот са го продали на много по-ниска цена от продажната. Не знам дали купувача е бил наясно с рисковете, които поема.
Моите клиенти, слава Богу се отказаха от този имот с моя помощ. Нещо повече: беше им върнат депозита, тъй като настоях в клаузите на т.нар. договор за депозит да се включат допълнителни клаузи гарантиращи сигурността на клиентите ми.
Това е накратко. Моя съвет е внимателно да четете всеки документ, който подписвате! Ползвайте услуги само от професионалисти, които ще защитят правата ви!
ПС: Не се страхувайте да подпишете ексклузивен договор с компетентен брокер или агенция. Страхувайте се, ако липсва такъв! Този документ урежда правата и задълженията както на брокера, така вашите права и задължения по отношение услугите които ползвате.
С уважение,
Десислава Щебетовска