Продажба на право на строеж на имот ново строителство на фаза Нулев цикъл

• Предходни актове;
• Кадастрална схема с идентификатор на имота;
• Данъчна оценка;
• Скици;
• Удостоверения за наследници;
• Съгласуван проект по част “ Архитектура” за новото строителство;
• Таблица с площообразуване;
• Констативния протокол удостоверяващ степента на завършване на сградата;
• други документи;

Клиентите бяха намерили строителя сами, сами общували с него, сами договаряли и ми звънят с молба да видя документите понеже след два дни са на сделка.

В конкретния казус в проекта на нотариален акт беше цитиран констативен протокол за завършеност на сградата “до нулев цикъл”,

както и:   (само цитирани но не предоставени) предходен акт за собственост, таблица с площообразуване, схема от кадастър за УПИ, данъчна оценка, констативен акт за завършеност до “нулев Цикъл” и някои др.

СТРОИТЕЛЯ ИСКАШЕ:

• Цялата сума в деня на сделката;
• Не  беше склонен за плащане на етапи;
• Не беше предоставил удостоверение за тежести на земята;
• Не беше предоставил никакви документи на купувачите удостоверяващи законността на строителството до този момент;

РИСКОВЕ ЗА КУПУВАЧА

КАКВО ОЗНАЧАВА “НУЛЕВ ЦИКЪЛ” – изкопът и направата на фундаменти (кота 0). Това е изграждането на пода на първия надземен етаж, който може да бъде и приземен.

КАКВО ОЗНАЧАВА “ГРУБ СТРОЕЖ” – според ЗУТ “е сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.”

За удостоверяване на завършване на сградата до фаза “груб строеж” съответната община издава протокол по чл.181 ал .3 констатиращ изпълнението на горните изисквания.

ПРЕДИ АКТ 14

• ПРЕДИ АКТ 14 ОБЕКТИТЕ В СГРАДАТА НЕ МОГАТ ДА БЪДАТ ПРЕДМЕТ НА ПРЕХВЪРЛЯНЕ.
• ПРЕДИ АКТ 14 СГРАДИТЕ И ОБЕКТИТЕ В ТЯХ НЕ СА НАНЕСЕНИ В КАДАСТЪРА. ТОЕСТ КАТО ОБЕКТ СГРАДИТЕ И ИМОТИТЕ ДЕФАКТО НЕ СЪЩЕСТВУВАТ! СЪЩЕСТВУВА САМО ПАРЦЕЛА, ЗЕМЯТА!
• ПРЕДИ АКТ 14 ИМА ПРЕДХОДНИ ФАЗИ ПО ОТНОШЕНИЕ СТРОИТЕЛСТВОТО КОИТО ТРЯБВА ЗАКОННО ДА СА МИНАЛИ  И ЗА КОИТО ДА ИМА актове образец № 2 (2а), 3, 4, 7, 12, 14 и 15;

Съгласно ЗУТ разрешението за строеж губи правно действие, когато:

• в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството;
• в продължение на 5 години от започване на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите;
• в продължение на 10 години от започване на строителството на елементи на техническата инфраструктура то не е завършено или не е завършен грубият строеж;

За да не се загуби правното действие на разрешението за строеж се прави презаверка. Важно е още да се знае, че  когато не е направена презаверка в едногодишен срок, целият одобрен проект губи действието си.

ПРИ АКТ 14

От този момент нататък недвижимият имот може да се прехвърля с нотариален акт, в който изрично е отбелязано, че сградата е завършена на етап “груб строеж”. Това означава, че имотите в сградата могат да бъдат продавани (макар и не обитавани).

При покупка на имот с  АКТ 14 трябва да се изясни срока на въвеждане в експлоатация на сградата – кога ще получи Акт 15 и Разрешение за ползване.

ИЗВОДИ: Внимавайте когато купувате имот на “зелено” и:

• Изисквайте пълна документация относно строителството и правния статут на имота (парцела и конкретния НИ) от строителя;
• Изисквайте удостоверения за тежести за земята поне за 10 години назад, тъй като това е давностния срок, и за конкретния имот;
• Изисквайте в акта да са вписани условията и сроковете за завършване на сградата;
• Изисквайте поетапно плащане на имота според фазите на строителство;
• Сключвайте предварителен договор между вас като купувач и строителя;