НСНИ и професионалните брокери – Защо е необходим закон за професията на брокера в България

България, като част от Европейския съюз, трябва да се стреми към хармонизация на своето законодателство с изискванията на европейските стандарти. Въпреки това, професията на брокера в България остава с недостатъчна регулация, което води до неясен правен статут, неразбиране на професионалните задължения и лош имидж сред обществото. На събитието от 26 септември 2024 г., „Практическа работилница: Договори и други документи в работата на брокера“, организирано от Даниела Грозева от Национално сдружение „Недвижими имоти“ (НСНИ), адвокат д-р Бисерка Маринова подчерта важността от приемане на закон за регулация на професията на брокера, който да внесе правна сигурност и яснота както за брокерите, така и за клиентите. Събетието се проведе присъствено и онлайн.

В момента съдилищата често не разбират напълно какви са отговорностите и задълженията на брокерите. Това създава правен вакуум, който води до неразрешени спорове и липса на защита както за брокерите, така и за клиентите. Според Търговския закон, чл. 49,

посредник е търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки.

Тази обща дефиниция не е достатъчна да обхване всички специфики на дейността на брокера при сделки с недвижими имоти. Липсата на конкретна правна рамка затруднява и практическото приложение на стандартите в сектора.

Законопроектът за посредническите услуги и значението му

В Народното събрание вече е внесен Законопроект за посредническите услуги с недвижими имоти, който стъпва върху европейския стандарт БДС EN 15733:2010. Този стандарт е важен ориентир за брокерите, като определя етичните и професионални норми, които трябва да се спазват. Адв. Маринова сподели, че всяка агенция за имоти, която заяви, че работи спрямо този стандарт, е длъжна да го спазва.

Дали обаче на практика това е така?

Проблемът е, че този стандарт няма задължителен характер от правна гледна точка,  подчерта адв. Бисерка Маринова. Затова е необходимо да се въведе законодателна рамка. Законът ще даде повече правна сигурност и яснота както за брокерите, така и за клиентите. Ще осигури и защита при неизпълнение на задълженията, както и по-строга регулация на договорите за посредничество, особено когато става въпрос за сделки с ексклузивни права или сътрудничество между агенции.

Връзка с европейското право и стандарти

Европейският съюз поставя високи стандарти за защита на потребителите и прозрачност в сделките с недвижими имоти. Въпреки че България се стреми да хармонизира своето законодателство с това на ЕС, настоящата ситуация показва пропуски в регулацията на брокерската професия. Въвеждането на закон за посредническите услуги в недвижимите имоти би съответствало на европейските директиви и би спомогнало за подобряване на правната среда. Наредбата №1 от 16.02.2024 за придобиване на професията „Брокер“ е важна стъпка в тази посока, но тя трябва да бъде подкрепена от задължителен законодателен акт.

Европейските директиви за защита на потребителите въвеждат стандарти и мерки, които целят да защитят купувачите, да осигурят прозрачност и да регулират отношенията между потребителите и търговците, включително брокерите на недвижими имоти.

Мерки за защита на купувачите

1. Директива за правата на потребителите (Директива 2011/83/ЕС)

Тази директива регулира правата на потребителите при сключване на договори, включително и за сделки с недвижими имоти. Тя налага изисквания за ясна и точна информация, която трябва да бъде предоставена на купувача преди сключването на договор. У нас Законът за защита на потребителите включва изисквания за предоставяне на ясна информация на купувачите на недвижими имоти относно характеристиките на имота, правния статут и условията за продажба.

2. Директива 2014/17/ЕС относно договорите за ипотечни кредити

Директивата регулира условията за предоставяне на ипотечни кредити и осигурява защита на потребителите, като изисква банките и кредитните институции да предоставят ясна информация за условията на кредитиране. В българското законодателство е въведено изискването банките да информират кредитополучателите за всички такси, лихви и условия по ипотечните кредити, както и за потенциалните рискове. Специални мерки са въведени за защита на купувачите на недвижими имоти, които използват ипотечни кредити, като се изисква банките да предоставят стандартизирана информация за възможностите за предсрочно погасяване на кредита и неговите разходи.

3. Директива 2005/29/ЕО относно нелоялните търговски практики

Тази директива регулира нелоялните търговски практики в Европейския съюз, като се отнася до заблуждаващи или агресивни маркетингови техники, включително и при сделки с недвижими имоти. У нас са въведени специални разпоредби, забраняващи подвеждаща реклама и измамни практики при сделки с недвижими имоти. Купувачите могат да подават жалби към Комисията за защита на потребителите, ако смятат, че брокерите или продавачите са използвали нелоялни търговски практики.

Нека направим малко пояснения относно заблуждаващите и агресивни маркетингови техники, нелоялни практики

Заблуждаващите и агресивни маркетингови техники са практики, които нарушават правата на потребителите и водят до тяхното подвеждане или натиск за вземане на решения. Те често са в противоречие с Директива 2005/29/ЕО относно нелоялните търговски практики и могат да доведат до сериозни санкции за бизнеса.

Фалшиви или подвеждащи твърдения

Пример: Реклама на недвижим имот, която твърди, че той е на 5 минути от центъра на града, когато всъщност е на 30 минути. Това създава нереалистични очаквания у купувача.

Скрити условия

Пример: Реклама, която показва ниска цена на имот, но не разкрива допълнителни такси или комисионни, които значително увеличават общата цена на сделката.

Подвеждащи снимки

Пример: Използване на обработени снимки на имот, които не отговарят на реалното състояние на имота или дават невярна представа за мащаба и качеството му.

Фалшиви намаления

Пример: Представяне на фалшиво намаление от примерно 30%, като се посочва, че цената е била по-висока, когато в действителност такова намаление не е съществувало.

Ето и някои примери за агресивни маркетингови техники

Натиск за вземане на бързо решение

Пример: Брокер твърди, че имотът ще бъде продаден до края на деня, ако клиентът не подпише договора веднага, като по този начин оказва натиск и не оставя време за обмисляне.

Непрекъснати обаждания и натиск чрез комуникация

Пример: Брокер или агент на недвижими имоти (разликата между брокер и агент в сферата на недвижимите имоти е свързана главно с нивото на отговорност и квалификация) звъни многократно на клиента, изпраща агресивни имейли или съобщения, за да го убеди да купи имота, въпреки че клиентът е показал нежелание да продължи преговорите.

Продаване чрез страх

Пример: Брокерът внушава на купувача, че ако не купи имота сега, цените ще скочат значително, или че ще остане без жилище, дори и когато такива твърдения не са подкрепени с факти.

Злоупотреба с уязвимостта на потребителя

Пример: Натиск върху възрастни хора или хора с ограничени финансови средства да сключат сделка за имот, който не е подходящ за тях или е извън техния бюджет.

Етичните стандарти и професионални норми заложени в БДС EN 15733:2010 и НАРЕДБА № 1 ОТ 16 ФЕВРУАРИ 2024 Г. ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА КВАЛИФИКАЦИЯ ПО ПРОФЕСИЯТА „БРОКЕР“ пазят както купувачите, така и продавачите от заблуждаващи и агресивни маркетингови техники. Въвеждането на ясни правила не само ще подобри имиджа на професията брокер, но и ще регламентира предоставянето на услуги от агенциите. Ще се сложи край на нелоялните практики. Ще издигне сектора на по-високо ниво на доверие и професионализъм.

Собствениците на недвижими имоти, които продават, също следва да не:

• да не укриват факти, които биха забавили или попречили на сделката, ако върху имота има наложени тежести или правни спорове;
• да не твърдят, че имотът е наскоро реновиран или има скъпи уреди, когато всъщност това не е вярно или качеството на ремонтите е лошо;
• да не твърдят, че има много други купувачи, които се интересуват от имота им, с цел да предизвика усещане за спешност у купувач, когато такъв интерес реално не съществува;
• да не завишават изкуствено цената на имота си, знаейки, че купувачът е емоционално обвързан с покупката (например купувача е живял като дете в района, има родители живеещи в съседство и т.н.), а след това предлага малко „намаление“, за да изглежда, че правят услуга;
• други подобни, с които по някакъв начин да пречат на работата на професионалния и доверен тях брокер, колега на представляващия ги брокер или купувач;

4. Директива за прането на пари (Директива 2015/849/ЕС)

Тази директива изисква строг контрол върху финансовите транзакции, включително и при сделки с недвижими имоти, за да се предотврати пране на пари и финансиране на тероризма. Българското законодателство включва мерки за предотвратяване на пране на пари при сделки с недвижими имоти. Брокерите и другите участници в сделки са задължени да докладват за подозрителни транзакции. Това добавя допълнителна защита за купувачите, като се намалява рискът от участие в незаконни сделки.

5. Директива 2018/843 (Петата директива за прането на пари)

Тази директива укрепва правилата за прозрачност и борба с прането на пари, особено в сектора на недвижимите имоти, засилва мониторинга на транзакции. Българските брокери и адвокати, участващи в сделки с недвижими имоти, са длъжни да спазват новите изисквания за идентификация на клиентите и проверка на източника на финансиране.

За адв. д-р Бисерка Маринова

Адв. д-р Бисерка Маринова е водещ експерт в сферата на недвижимите имоти. Тя е участвала активно в разработването на новата Наредба №1 за придобиването на професията „Брокер“ и е дългогодишен поддръжник на необходимостта от въвеждането на законодателни мерки за регулация на професията. Нейният опит и експертни знания са от съществено значение за разработването на правната рамка, която ще повиши имиджа на професията и ще защити както брокерите, така и клиентите. Основни сфери на нейната професионална дейност са вещно, търговско, облигационно, административно, процесуално, гражданско и семейно право. Има участие в множество научни проекти, лектор на повече от 30 специализирани семинара по правни теми, член на Комисията за признаване на квалификационна степен „брокер на недвижими имоти“ в ЦПО към НСНИ, Член на Комисията по професионална етика на Университета по архитектура, строителство и геодезия, член на Контролния съвет на Университета по архитектура, строителство и геодезия.

Адвокат Маринова е автор и създател на множество научни статии и публикации, както книгите и „Как да печелим от сделки с недвижими“, „Сделките с имоти права и отговорности“, Сделки с имоти и ново строителство и Етажната собственост в нормативната уредба.

На работилницата, която всъщност беше едно прекрасно обучение за професионалистите в бранша, адв. Маринова засегна ключови казуси, които са от съществено значение за успеха и етичността в работата на брокерите. Сред обсъдените теми още бяха отговорността на брокера към клиента, включително как трябва и не трябва да се рекламира недвижим имот от правна гледна точка, за да се избегнат заблуждаващи практики. Внимание беше отделено на посредническия договор, договора за гаранция (стоп-капаро) и ексклузивния договор, както и на специфични аспекти на договорите за наем и предварителните договори между страните по сделката.

Практическото обучение разясни и значението на допълнителните документи при посредничество, включително договори за гаранции, протоколи за оглед и за въвод във владение и т.н.

Друг важен акцент беше разграничението между отговорността на агенцията и личната отговорност на брокера към клиента, както и въпросът за комисионната на брокера и как тя трябва да бъде структурирана справедливо. Бяха обсъдени различни клаузи в различни документи, които могат да намалят риска за клиентите, както и значението на приложимите документи към посредническия договор, които осигуряват правна сигурност и защита на всички страни в процеса. Обучението подчерта важността на професионализма и спазването на етични и правни норми, които са от основно значение за успеха на брокерите и доверието на клиентите в тях.

Лично благодаря на Даниела Грозева, управител на агенция ВЕДА КОРЕКТ / www. vedaimoti.com / и действащ брокер с над 25 години опит за поканата за събитието – един професионалист и колега, доказал се във времето. Нейната философия е: „Печелиш повече, когато помагаш на другите да печелят!“, а клиентите печелят когато доверяват имотите си в сигурни ръце.

Ето някои допълнителни въпроси за дискусия във връзка с темата на проведеното събитие (част от тях адвокат Маринова засегна в обучението):

Правен статут на брокера и отговорност:

• Какво се случва, ако брокерът не изпълни задълженията си по посредническия договор? Какво се случва, ако клиент не изпълни задълженията си по посредническия договор? Кой носи отговорност при пропуски в процеса на сделката?
• В какви случаи клиентът може да търси защита срещу брокера при неизпълнение на договорните условия?
• Каква е отговорността на брокера при предоставяне на некоректна или подвеждаща информация за имота от негова страна? Къде в правния свят е регламентирано това?
• Каква информация задължително трябва да изисква брокера за клиента и за имота? Как да се мотивира пред клиента за това? 
• Какви са правните последици за брокера, ако той не успее да осигури нужната правна документация или извърши грешка при проверка на правния статут на имота?
• Каква е правната отговорност на брокера при сделка, в която клиентът представя невярна информация? Как брокерът може да се защити в подобен случай?
• Трябва ли агенциите / брокерите да имат застраховка Професионална отговорност? Защо?

Договор за посредничество:

• Какви са рисковете за клиента при сключване на договор за ексклузивни права с брокера? Как може да се защити клиентът в подобни ситуации?
• При договори за сътрудничество между агенции как се решават конфликтите, свързани с изпълнението на задълженията или дяловете от комисионните?
• Какви са най-честите грешки в договорите за посредничество, които могат да доведат до проблеми за брокера или клиента?
• Как се решават спорове при прекратяване на договор за ексклузивни права от страна на клиента преди изтичане на договорения срок? 
• Какви са правата и задълженията на брокерите при договор за сътрудничество между агенции в случай на конфликт между страните относно комисионни или клиенти?
• Петата директива за борба с прането на пари (Директива 2018/843/ЕС) изисква от брокерите да предприемат мерки за идентификация на клиентите. Тези мерки включват проверка на източника на средствата и идентификация на крайните собственици на капитала. Какво трябва да съдържа договора за посредничество в тази връзка? 

Документи, изисквани при сделки с имоти:

• Какво може да направи брокерът, ако клиентът откаже да подпише задължителни документи като протокол за оглед или за въвод във владение?
• Кое в България спира регламентирането на професията на брокера и кои са все пак законите на които следва да се опират договорите с клиентите?
• Какво представлява договора за гаранция? Какви са последствията при неспазване на условията по този договор?
• Каква е правната стойност на протокол за оглед и какво се случва, ако той не бъде подписан от страните? Има ли значение кога, в кой момент, ще се подпише протокола/декларацията за оглед?
• Каква допълнителна, и например по-специфична, документация е необходима при посредничество за имот в процес на строеж, за да се гарантира правната защита на купувача? Как брокерите регламентират договорните си отношения със строители/инвеститори? Кои са задължителните клаузи в договорите между агенция и строител, които следва да бъдат включени?
• Какви специфични документи и проверки са нужни при посредничество за имот, финансиран чрез банков кредит? Задължение на брокера ли е да изисква тези документи? Как следва брокера да задължи клиента да се снабди с нужните документи за сделка?

• Какви са най-честите проблеми при сделки с ипотекирани имоти и как брокерът може да минимизира риска за клиента купувач?