Квадратни метри и цените на имотите в Будапеща и София – Цени на имотите в Европа

Обичам да пътувам. Така опознавам градовете – тяхната история, архитектура и начин на живот. Но когато повече от 18 години се занимаваш с недвижими имоти, започваш да ги наблюдаваш и по още един начин. Не виждаш само красивите фасади, мостовете и известните забележителности. Питаш се как се живее зад тези фасади, какви жилища се предлагат, как са организирани сградите, какво определя стойността на един имот и как той се представя пред купувачите.

Така една разходка из Будапеща съвсем неочаквано се превърна и в малко лично проучване на местния жилищен пазар.

Не претендирам, че няколко разгледани оферти могат да дадат пълна картина за целия град. Те обаче са достатъчни, за да се видят някои важни особености – както на самите имоти, така и на начина, по който се описват и оценяват.

Два различни жилищни свята в рамките на един град

Само в рамките на един ден видяхме две много различни лица на жилищна Будапеща.

Денят започна високо над Дунав. След изкачването до Цитаделата слязохме пеша през жилищната част на Gellérthegy – хълма Гелерт.

Тук градът изглежда съвсем различно от монументалния център на Пеща. Теренът е стръмен, улиците са тесни, тихи и озеленени, а отделни части са свързани със стълби. Между дърветата се виждат самостоятелни къщи и големи вили, често скрити зад огради, плътна растителност и просторни дворове.

Самата среда подсказва високия клас на района. В близост са центърът на града, Дунав и някои от най-разпознаваемите панорами на Будапеща, но в същото време усещането е за тишина, зеленина и известна дистанция от градската динамика.

При последващия ми преглед на актуални оферти попаднах на къщи с обявени цени от около 750 млн., 1,15 млрд., 1,49 млрд. и над 3 млрд. унгарски форинта. В зависимост от валутния курс това означава приблизително от 2 млн. до над 8 млн. евро. Това са цени на конкретни големи и престижни имоти. Те не трябва да се приемат като средна стойност за всички жилища в Gellérthegy. Показват обаче много ясно горния, луксозен сегмент на местния пазар – имоти, при които цената се определя не само от квадратурата, но и от размера на парцела, гледката, архитектурата, озеленяването, достъпа, степента на уединение и конкретното местоположение по склона.

Няколко часа по-късно попаднахме в съвсем различна жилищна среда.

Вечерната ни разходка премина през Palotanegyed – Дворцовия квартал на Пеща. Тук няма разпръснати сред зеленина вили. Застрояването е плътно и градско, с представителни фасади, някогашни аристократични дворци и големи жилищни кооперации, строени основно през XIX и началото на XX век.

Точно там вниманието ми беше привлечено от витрината на местна агенция за недвижими имоти.

Професионалното любопитство, разбира се, надделя.

Какво се продава в една будапещенска кооперация?

Една от обявите беше за апартамент на Bródy Sándor utca:

61 кв.м | 2 стаи | 75 млн. HUF | около 205 000 евро | приблизително 3 360 €/кв.м

Освен двете стаи жилището разполага със самостоятелна кухня с трапезна част, тераса, баня с вана, отделна тоалетна и складово помещение в мазето. Сградата има асансьор.

Самото разпределение е интересно, защото показва различна жилищна логика от тази, която сме свикнали да виждаме в много от съвременните български апартаменти. Кухнята не е просто бокс, включен в дневната, а отделно и функционално помещение. При сравнително умерена площ са предвидени още тераса, отделна тоалетна и склад.

За мен обаче не по-малко интересна беше снимката на сградата.

Тя показва един от характерните типове жилищно строителство в стара Будапеща – сграда със затворен вътрешен двор и открити галерии, които преминават около него на няколко нива. Тези галерии функционират като общи коридори, от които се влиза в част от жилищата. Между другото, квартирата която бяхме наели за престоя ни беше в същия тип сграда от страната на Пеща, близо до Моста на свободата. Гледката от прозореца ни беше към вътрешния двор – тихо, разкошно и спокойно се чувствахме по времето на престоя ни. Повечето такива сгради са в отлично състояние, реновирани и чисти. Фасадите им са ремонтирани, красиви.

Архитектурата е впечатляваща, но от брокерска гледна точка веднага възникват редица практически въпроси.

Колко естествена светлина достига до стаите, ориентирани към вътрешния двор? Кои помещения гледат към улицата и кои към галерията? Преминават ли съседите непосредствено покрай прозорците? Как се осигурява неприкосновеността на обитателите? Как се поддържат откритите общи пространства и кой носи отговорност за тяхното състояние?

Това са фактори, които не винаги личат от цената и общата квадратура, но могат съществено да повлияят върху качеството на живот и пазарната стойност на конкретния апартамент.

Една и съща сграда може да предлага много различни жилища – светъл апартамент към улицата, тихо жилище към двора или имот, при който част от прозорците са непосредствено до общата галерия. Затова дори в рамките на една кооперация цената на квадратен метър не трябва да се разглежда изолирано от положението на самия апартамент.

Как изглеждаха останалите оферти?

На същата витрина имаше още няколко предложения, които дават добра представа за разнообразието на стария жилищен фонд.

На Kerepesi út се предлагаше апартамент от 70 кв.м за около 186 000 евро, или приблизително 2 660 €/кв.м. В момента жилището е с две стаи, но според обявата позволява преустройство в три или дори четири.

Особено впечатляваща подробност е височината на помещенията – 3,75 метра.

Високите тавани създават усещане за простор и представителност, но имат и практическа страна. Те означават по-голям отопляем обем, възможност за различни интериорни решения, а понякога и потенциал за изграждане на междинни нива. При оценката трябва да се мисли не само за площта на пода, но и за целия обем и начина, по който той може да бъде използван.

На Kisfaludy utca беше обявено жилище от 82 кв.м с две стаи, кабинет, самостоятелна трапезна кухня, балкон и климатик. Цената беше около 246 000 евро, или приблизително 3 000 €/кв.м.

На Baross utca, вече в самия Palotanegyed, се предлагаше ремонтиран тристаен апартамент от 82 кв.м, разположен на третия етаж в сграда с асансьор. Обявената цена беше 235 000 евро, или около 2 870 €/кв.м.

При тези четири конкретно описани жилища цените се движат приблизително между 2 650 и 3 360 €/кв.м.

Това не е представителна статистическа извадка за целия пазар на Будапеща. Не знаем и на каква цена в крайна сметка би се сключила сделка за всеки от имотите. Офертната цена е позицията, от която продавачът започва, а не непременно сумата, която купувачът ще плати.

Но тази малка извадка е интересна по друга причина – показва какво реално вижда потенциалният купувач, когато спре пред витрината на една квартална агенция.

Oфертни цени точно в VIII район, където се разхождахме:

„Две стаи“ не означава непременно български „двустаен“

В унгарските обяви означението „2 szobás“ показва броя на жилищните стаи, а не всички помещения в апартамента. Кухнята, банята, тоалетната, антрето и коридорите не се броят като стаи, но по правило участват в посочената вътрешна площ на жилището. Обичайно обявените кв.м се отнасят до вътрешната площ на жилището, но окончателното потвърждение изисква план или документ за собственост.

Балконът, терасата, мазето и гаражът обичайно се описват отделно. Практиката при отделните агенции и собственици обаче може да се различава, затова при всяка конкретна оферта трябва да се провери как точно е формирана обявената квадратура.

Важно е да добавя и нещо което проверих (но няма да задълбавам в тази тема сега) за регулациите в Унгария:

• Професионалното посредничество може да се извършва от лица с необходимата квалификация и регистрация. Търговската дейност като брокер подлежи на предварително заявяване и вписване.
• Агенцията носи отговорност като професионален търговец за информацията, която публикува. Не е достатъчно автоматично да се оправдае с това, че данните са предоставени от собственика.
• Изискването за посочване на енергийния клас в имотната реклама е действащо и през 2026 г. То се съдържа в актуализираната редакция на унгарската Наредба № 176/2008, последователно изменяна през годините.

Какво купуваме, когато купуваме 100 кв.м?

Това е един от най-важните въпроси при сравнението между жилищните пазари в Будапеща и София.

В разгледаните унгарски обяви основната площ на жилището е разграничена от балкона, терасата, мазето, гаража или складовото помещение. При апартамента на Bródy Sándor utca например са посочени 61 кв.м жилищна площ, а терасата и мазето са представени отделно като допълнения към имота.

В България, особено при новото строителство, много често се използва понятието „обща площ“. В нея може да бъдат включени както застроената площ на самостоятелния обект, така и съответният дял от общите части на сградата.

Така един рекламиран като 100 кв.м нов апартамент в София може да има осезаемо по-малка реална площ в границите на самото жилище. Купувачът плаща и за принадлежащите идеални части от стълбището, коридорите, фоайето, асансьора и останалите общи части. Затова 100 кв.м в една будапещенска обява и 100 кв.м в нова софийска сграда не означават непременно еднакво количество лично използваемо пространство.

Тази разлика влияе пряко върху обявената цена на квадратен метър.

Ако един имот струва 250 000 евро и е представен като 100 кв.м обща площ, офертната му цена е 2 500 €/кв.м. Но ако реалната площ в границите на жилището е например 85 кв.м, съотношението между цената и пространството, което собственикът използва лично, вече е приблизително 2 940 €/кв.м.

С други думи, имотът с по-ниска обявена цена на квадратен метър може в действителност да не е по-евтин, когато изчислим цената спрямо реално използваемата жилищна площ.

Преди да сравним две числа, трябва да зададем по-важния въпрос:

Какво точно включва квадратният метър, който ни продават?

София и Будапеща – възможно ли е директно сравнение?

Към септември 2026 г. средната офертна цена на апартаментите в София е около 2 584 €/кв.м, като половината от активните предложения попадат приблизително между 2 205 и 3 114 €/кв.м. Това са офертни цени, а не стойности по реално сключени сделки. Между първоначалната цена в обявата и окончателно договорената сума може да има разлика.

На витрината на агенции в Будапеща видях апартаменти с офертни цени приблизително между 2 650 и 3 360 €/кв.м. На пръв поглед изглежда, че Будапеща е по-скъпият пазар. Директното сравнение обаче е подвеждащо, защото

квадратният метър не е представен по един и същи начин.

В разгледаните будапещенски обяви посочената площ обхваща вътрешните помещения на апартамента – стаи, кухня, баня, тоалетна, антре и вътрешни коридори. Балконът, терасата, мазето и другите допълнителни пространства са описани отделно, а идеалните части от общите части на сградата не се прибавят към рекламираната площ на жилището.

В София, особено при новото строителство, апартаментите често се предлагат с обща площ, в която освен площта на самото жилище са включени и съответните идеални части от стълбища, коридори, фоайета, асансьори и други общи части.

Така апартамент, обявен в Будапеща като 60 кв.м, предлага приблизително толкова вътрешна площ. За да получи сходно пространство в нова сграда в София, купувачът може да трябва да потърси жилище, рекламирано като 70–80 кв.м обща площ – в зависимост от процента на включените общи части.

Следователно по-ниската обявена цена на квадратен метър в София не означава по-евтин имот. Когато преизчислим цената спрямо реалната вътрешна площ, разликата между двата пазара значително намалява, а при някои софийски предложения цената се оказва значително по-висока.

Различават се кварталите, състоянието на имотите, характеристиките на сградите и конкретните микролокации. Тези примери са достатъчни, за да покажат колко подвеждащо е сравнението единствено по обявената цена на квадратен метър. Към това трябва да добавим и средата, която купувачът получава заедно с имота. Будапеща предлага мащабна и добре развита транспортна система, впечатляваща историческа архитектура, подредени обществени пространства и градска среда, която трудно може да бъде сравнявана със София само чрез цената на жилищата.

Затова по-точният извод е следният:

Когато сравняваме цената спрямо реалната вътрешна площ, София вече не изглежда по-евтина от Будапеща. В определени случаи тя дори е по-скъпа, без да предлага съпоставимо ниво на инфраструктура, архитектурна среда и качество на градското пространство.

Кой от двата града всъщност е по-скъп?

Горните сравнения обаче не отчитат една съществена разлика – начина, по който се представя площта тук и там.

В разгледаните будапещенски обяви посочените квадратни метри обхващат вътрешната площ на апартамента – стаи, кухня, баня, тоалетна, антре и вътрешни коридори. Терасата, мазето и другите допълнителни пространства са описани отделно, а идеални части от общите части на сградата не се прибавят към рекламираната площ на жилището.

В София, особено при новото строителство, към площта на самия апартамент обичайно се добавят и идеални части от стълбища, коридори, фоайета, асансьори и други общи части. Така жилище, рекламирано като 80 кв.м обща площ, може в действителност да разполага с около 60–68 кв.м вътрешна чиста площ – в зависимост от конкретната сграда и процента общи части.

Това променя съществено реалната цена на квадратен метър. Ако апартамент в София се предлага за 2 584 €/кв.м обща площ, при 20% включени общи части цената спрямо вътрешната площ вече е около 3 230 €/кв.м. При 25% общи части тя достига приблизително 3 445 €/кв.м. Така привидно по-ниската софийска цена достига и дори надхвърля цените на част от разгледаните апартаменти в централни райони на Будапеща.

Няколко оферти не са достатъчни, за да направим статистически извод за целите пазари на двата града. Те обаче показват, че когато сравняваме цената спрямо реалната вътрешна площ, София не е по-евтина от Будапеща, по-скъпа е. 

Тук възниква и следващият важен въпрос:

Какво получава купувачът за тази цена извън границите на самото жилище?

В Будапеща той получава достъп до добре развита мрежа от метро, трамваи, автобуси и крайградски транспорт, поддържани обществени пространства, улици без дупки, тротоари без високи и недостъпни бордюри, прекрасна историческа архитектура и места за които се грижат и поддържат, уредени и красиви крайбрежни зони по Дунав, великолепни паркове и градска среда, която сама по себе си създава стойност.

София също има своите предимства и райони с добра транспортна достъпност, но в голяма част от града жилищното строителство изпреварва многократно развитието на улиците, тротоарите, озеленяването, паркирането и обществената инфраструктура. Купувачът плаща висока цена не само за по-малка реална жилищна площ, но и за среда с незавършена или недостатъчна инфраструктура.

Затова от разгледаните примери се оформя един неудобен, но важен извод:

Когато сравняваме цената спрямо реалната вътрешна площ и средата, която купувачът получава заедно с имота, Будапеща може е по-изгодна и значително по-добре уредена като град.

Защо цената на квадратен метър не е достатъчна?

Цената на квадратен метър е удобен ориентир, но сама по себе си не показва нито колко жилищна площ действително получава купувачът, нито в каква среда ще живее.

Преди да сравняваме два имота или два различни пазара, трябва да изясним:

• дали цената е изчислена върху вътрешната, т.н. чиста площ или върху общата площ;
• включени ли са идеални части от общите части на сградата;
• как са отчетени балконът, терасата, мазето и складовите помещения;
• какво е разпределението и колко от площта е функционално използваема;
• какво е състоянието на жилището, сградата и общите части;
• какви са конкретната локация, транспортната достъпност и инфраструктурата;
• какво качество на градската среда получава собственикът заедно с имота.

В София един апартамент изглежда по-евтин, защото цената му е разделена на по-голяма квадратура, но част от нея всъщност представлява общи части, които собственикът не използва като лично жилищно пространство. В Будапеща един имот може да има по-висока обявена цена на квадратен метър, но тя да е изчислена върху действителната му вътрешна площ и да включва много по-добра локация, транспорт, архитектурна среда и достъп до качествени обществени пространства.

Затова истинският въпрос не е само „Колко струва квадратният метър?“, а:

„Колко плащам за реалната площ, в която ще живея, и каква среда получавам заедно с нея?“

Какво ми показа тази разходка?

Само в рамките на един ден видях две съвсем различни лица на жилищна Будапеща. Сутринта – престижни вили сред зеленината и стръмните улици на Gellérthegy. Вечерта – стари градски апартаменти, представителни фасади, затворени дворове и открити галерии (във вътрешните дворове) в Palotanegyed. Това са два различни начина на живот и два различни пазарни сегмента. Единият предлага повече пространство, зеленина, престиж и уединение. Другият – централна градска среда, историческа архитектура и непосредствен достъп до живота на Пеща.

И двата обаче потвърждават нещо, което професионалният ми опит постоянно ми напомня:

имотът не е просто площ, умножена по цена на квадратен метър.

Стойността на един имот се определя от съчетанието между местоположение, реално използваема площ, разпределение, състояние на жилището и сградата, архитектура, допълнителни помещения и качество на средата.

А когато сравняваме имоти в различни държави, трябва да бъдем още по-внимателни. Еднаквата квадратура не означава еднаква площ за лично ползване, „две стаи“ невинаги описват едно и също разпределение, а близките цени на квадратен метър не правят два имота равностойни.

Затова най-важният ми извод от тази разходка не е дали Будапеща е по-скъпа или по-евтина от София. По-важното е, че цените могат да се сравняват коректно само когато знаем какво действително стои зад тях.

И може би точно това е брокерският поглед към един град – да видиш отвъд красивата фасада и числото в обявата и да разбереш какъв дом, каква среда и какъв начин на живот купува човекът.