На 4 юли 2024 в централния офис на НСНИ се проведе дискусия между представители на бранша на тема Протоколите за оглед и договорите за сътрудничество. В дискусията се включи и Адв. д-р Бисерка Маринова. Тя обърна внимание, че

правенето на огледи е само една малка част от задълженията на брокера. Само осъществяването на оглед само по себе си не означава, че трябва да има плащане на комисионна (според съдебната практика).

Как агенциите за недвижими имоти и брокерите да защитават правата на клиентите? Как да защитят себе си от нелоялни клиенти? Къде се срещат доверие, професионализъм и етика? От страна на брокер, от страна на клиент!

Правно становище

Адв. Маринова сподели още, че протоколите за оглед следва да имат възлагателен характер, подробно да описват задълженията и отговорностите на продавач, купувач (в зависимост кой е клиент на дадената агенция) и на самата агенция в цялост и обхват. Освен това е нужно продавача на имота да бъде уведомен за осъществяваните огледи, чрез документално удостоверяване. Когато липсва свързване на 2-те страни (продавач и купувач) – липсва и основание за получаване на комисионна! Същото важи и при отдаване на недвижим имот под наем с посредничество на брокер.

На дискусията се разгледаха много други въпроси, които възникнаха междувременно. Подчертано беше значението на договора за посредничество, чиито ползи са преди всичко за клиентите на агенциите. Чрез договора агенцията поема отговорности и задължения. Протокола за оглед е приложение към договора, чрез което дефакто се удостоверяват пред собственика-продавач на имота, извършението огледи. Именно във връзка и с изпълнение на поръчката се предоставят и личните данни от страна на клиентите.

Не може да имаме протокол за оглед без договор! – обобщи адв. Снежина Ковачева, която също взе участие в дискусията.

На проведената среща, онлайн взеха участие още над 30 колеги – брокери и собственици на агенции за недвижими имоти. Те споделиха личен опит и отправиха въпроси, които предстои да бъдат формулирани. За тях НСНИ ще проведе обучения и работилници.

Ролата на ексклузивните договори

Александър Бочев, Председател на УС на НСНИ говори за ролата на ексклузивните договори и отговори на поставен въпрос относно дали трябва агенцията на продавача да събира данни на клиента на колега от агенцията на купувача. От онлайн чата, друг колега изказа становище и сподели за практика – събиране на данните, като се аргументира, че всъщност по този начин защитава и клиента на колегата си.

…не виждам защо някой друг трябва да защитава моя интерес при положение, че работим с ексклузивни договори! – каза Бочев.

Личните данни на клиентите трябва да се събират и обработват съгласно законодателството – бе обощено на дискусията.

Александър Бочев добави още,  че професионализмът, компетентността и знанията на брокера са основните фактори, които убеждават клиента в нуждата от брокерски услуги и защитават интересите му. Категорично изрази мнение, че ексклузивните договори осигуряват ясни и добре дефинирани отношения между клиентите и агенциите като осигуряват яснота и сигурност както за клиента, така и за агенцията. Те гарантират, че агенцията има пълното доверие и правомощия да представлява клиента и да защитава неговите интереси.

Дениела Грозева е инициатора и организатор на имотната дискусия, експерт с дългогодишен опит в сферата на недвижимите имоти. Тя предложи на аудиториата създаването на практическа работилница на база конкретни въпроси от колегите в бранша. Подчерта важността от подобни срещи – ползата за клиентите, добрите практики в бранша, повишаването на знанията и уменията за работа с документи на брокерите, лоялната конкуренция, повишаването на професионалната квалификация.

Инж. Галина Максимова от „Софтконсулт“ ЕООД също даде ценни съвети като обобщи че

…клиент имаме, когато има възлагане, а договор за съвместна дейност с колеги се сключва само когато има поделяне на комисионната.

Договорът за съвместна дейност

Договорът за съвместна дейност между агенции за имоти може да бъде много полезен както за агенциите, така и за клиентите. Той предоставя възможности за разширяване на пазара, споделяне на ресурси и експертиза, но също така изисква внимателно управление, за да се избегнат потенциални конфликти и правни усложнения. За клиентите, ползите са значителни, включително по-голям избор, по-бързо обслужване и по-ниски разходи.

Ето и някои горещи идеи за теми за бъдещи имотни дискусии в НСНИ

  1. Ролята на протокола за оглед: Участниците обсъдиха важността на протокола за оглед като документ, който удостоверява извършените огледи пред собственика на имота. Адв. д-р Бисерка Маринова подчерта, че този документ трябва да бъде възлагателен и детайлно да описва задълженията и отговорностите на всички страни. Остава да се направи един по-цялостен обзор с конкретни препоръки от правен характер.
  2. Неплащане на комисионна без свързване на страните: Според съдебната практика, няма основание за получаване на комисионна, ако не е осъществено свързване между продавач и купувач. Това означава, че правенето на огледи само по себе си не е достатъчно условие за плащане. Какво още трябва?
  3. Значението на договора за посредничество: Договорът за посредничество е ключов за защита на интересите на клиентите и агенцията. Той дефинира отговорностите и задълженията на агенцията. Но как чисто юридически и професионално да пазим хората от злоупотреби, лоши практики и некомпетентност?
  4. Уведомяване на продавача за извършените огледи – как и кога е момента?
  5. Необходимостта от договор преди протокол – Защо?
  6. Лични данни и изпълнение на поръчката: При изпълнение на поръчката и подписване на протоколи за оглед, личните данни на клиентите се предоставят и трябва да бъдат защитени съгласно законодателството. Какво тревожи хората когато предоставят лични данни и как агенциите да отговорят на тези проблеми?

Допълнителни въпроси и теми за бъдещи обучения, които бих предложила

  • Как да се формулират ясни и защитени договори за посредничество?
  • Как да се минимизират правните рискове за брокерите и агенциите?
  • Каква е най-добрата практика за уведомяване на собствениците за извършените огледи?
  • Как да се защити правилното използване на личните данни на клиентите?
  • Какво се случва ако сделката се сключи на различна цена от тази в протокола за оглед (по риторичен въпрос на адв. Маринова)?
  • Какво доказваме с договора и протокола (по риторичен въпрос на адв. Маринова)?

НСНИ планира да организира обучения. Тези обучения ще са в полза на хората и в помощ на брокерите. Защото пазара има нужда от компетентни, знаещи професионалисти. Само така ще има по-голяма прозрачност и доверие в процеса на покупко-продажба на имоти.