КАЗУС:
Как става прехвърлянето на идеални части от урегулиран поземлен имот – земята(УПИ) отделно от апартамента или друг самостоятелен обект в сграда?
ОСНОВНИ ПОНЯТИЯ
УПИ – УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ
Най -общо казано това е имот в регулация. За да бъде считан за урегулиран, един парцел земя трябва да съответства на изискванията на Закона за устройство на територията и да бъде включен в устройствения план на съответното населено място. Този парцел следва да има ясно определени граници, да има достъп до улица, път или алея, да бъде предназначение и да спазва установения режим на устройство.
ПРАВО НА СТРОЕЖ
Това е ограничено вещно право върху чужд недвижим имот (земята), което дава възможност на лицето, което притежава това право да построи сграда върху УПИ.
Законодателността на строителството и бъдещето използване на сградата изискват изпълнение на редица административни задължения, свързани с различни документи и актове, които регулират различни етапи на строежа. Това включва актове като откриване на строителната площадка и определяне на строителната линия – Акт образец № 2 , установяване на съответствието на строежа с издадените строителни книжа и подробния устройствен план (ПУП) при застрояването – Акт образец 3. Също така са необходими актове за приемане на извършените строително-монтажни работи по нива и елементи на строителната конструкция – Акт образец № 7, както и актове за приемане конструкцията на сградата – Акт образец № 14, акт за приемане на готовата сграда – Акт 15, който констатира, че сградата е напълно завършена. И финалното Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. Всички тези административни процеси съществуват паралелно по време на строителството, независимо дали инвеститорът е собственик на земята или разполага с право на строеж върху нея.
КАК ПРАВОТО НА СТРОЕЖ ПРЕМИНАВА В ПРАВО НА СОБСТВЕНОСТ
Когато сградата достигне до изграждане на груб строеж – Акт 14, правото но строеж се трансформира и става право на собственост на обектите в сградата.
Чл. 63 от ЗС: Собственикът може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя, като стане собственик на постройката.
Също така собственикът на земята може да прехвърли отделно от земята собствеността върху вече съществуващата постройка.
Собственост върху постройка, отделно от земята под нея, може да се създаде и чрез доброволна делба.
Чл. 64 от ЗС: Собственикът на постройката може да се ползува от земята само доколкото това е необходимо за използуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго.
Чл. 66 от ЗС: Собственикът на постройката може да я продаде на трето лице при съответно приложение разпоредбите на чл. 33.
(Ал. 2 нова – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) Правото на строеж не се погасява, ако постройката или част от нея погине, освен ако в акта за учредяването е предвидено друго.
(Ал. 3 нова – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) Предмет на правото на строеж може да бъде и строеж под повърхността на земята.
(Ал. 4 нова – ДВ, бр. 33 от 1996 г.) Право на надстрояване и право на пристрояване се учредява за надстрояване, съответно пристрояване на съществуваща сграда.
Собствениците на земята и собственикът на построената сграда или на самостоятелен обект в нея, са участници в различни правни отношения.
До достигането на грубия строеж (Акт 14) съществува единствено право на строеж.
КАКВО СТАВА АКО СГРАДАТА СЕ РАЗРУШИ ПО НЯКАКВИ ПРИЧИНИ?
С разрушаване на сградата (например при земетресение, бедствие или друга причина) правото на строеж се възстановява. Прекратява се правото на собственост върху сградата или върху самостоятелните обекти в нея. Прекратява се и правото за ползване на земята съгласно чл.64 от ЗС.
Тогава, ако не ви е била прехвърлена земята ( %ид.части от УПИ към самостоятелен обект) правото на строеж остава и започва да тече нов 5-годишен срок за строеж на нова сграда поне до Акт 14, когато да се завърши грубия строеж.
На Акт 14 правото на строеж вече може да се прехвърля (продава) на трети лица.
Чл. 67 от ЗС: Правото да се построи сграда върху чужда земя (чл. 63, ал. 1) се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години.
(Ал. 2, нова – ДВ, бр. 87 от 1974 г., изм. – ДВ, бр. 91 от 1988 г., изм. – ДВ, бр. 31 от 1990 г., отм. – ДВ, бр. 33 от 1996 г.)
И така, правото на строеж е ограничено вещно право върху чужд недвижим имот (земята), а правото на собственост е пълно вещно право върху сградата или самостоятелни обекти в нея.
ПРАВОТО НА СТРОЕЖ И ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ СГРАДАТА СЛЕД АКТ 14 – ДОСТИГАНЕ НА ГРУБ СТРОЕЖ
Прехвърлянето на правото на строеж за сградата може да става само заедно с прехвърлянето на правото на собственост.
Ако прехвърлителят не е собственик на земята – с прехвърляне на правото на собственост върху сградата се прехвърля и право на строеж върху земята.
Ако прехвърлителят е собственик на земята – с прехвърляне на правото на собственост върху сградата се учредява право на строеж върху земята.
ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ ДАВА ПРАВО НА ВЛАДЕНИЕ, ПОЛЗВАНЕ И РАЗПОРЕЖДАНЕ С ИМОТА.
КАК СТАВА ОТДЕЛНО ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА %ид.ч. от УПИ
МОЖЕ ДА СЕ ПРЕХВЪРЛЯ САМО САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ, БЕЗ %ИД.ЧАСТИ ОТ УПИ
► с идеални части от общите части на сградата и идеални части от правото на строеж върху мястото, съгласно Нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за строителство.
В предварителния договор (или анекс към него) може да се уговори, че ПРОДАВАЧЪТ се задължава към КУПУВАЧА да му прехвърли собствеността
на съответните идеални части от УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ в бъдещ период (в зависимост дали сградата е завършена и въведена в експлоатация) и в определен срок.
►Прехвърлянето може да бъде възмездно или безвъзмездно, но най-често продажната цена на самостоятелни обекти в сграда включва и съответните % ид.части от УПИ. Как ще се прехвърли полагащия се процент земя се записва в предварителния договор между страните.
►Ако земя ще се прехвърля в последствие, е добре това да се запише в нотариалния акт при прехвърляне на самостоятелния обект.
ДОКУМЕНТИ
► Нотариални актове за земята за период минимум 10 години назад и други документи относно собствеността (например удостоверения за наследници и т.н.)
► Скица на УПИ от АГКК с идентификатор
► Таблица с площообразуване за самостоятелния обект в сградата и прилежащите идеални части на УПИ към него
► Удостоверение за тежести за земята за 10 години назад
Вижте как да попълните Вашето заявление за издаване на удостоверение за тежести?
Оставете коментар